Hướng dẫn mở tài khoản Chứng khoán
Hợp tác - Dịch vụ Nguồn Hàng
Chứng khoán Phái sinh
VRE là nhà phát triển trung tâm thương mại lớn nhất tại Việt Nam với 69 TTTM, được chia làm 4 cấp độ: Vincom Mega Mall (phức hợp, quy mô lớn nhất), Vincom Center (vị trí đắc địa, tập trung các sản phẩm cao cấp), Vincom Plaza (quy mô trung bình), Vincom+ (các địa phương và vị trí thứ cấp).
Thị trường bán lẻ Việt Nam, cung cấp hàng hóa cho dân số ~100 triệu người vẫn đang trong giai đoạn phát triển rất sơ khai so với các nước khác trong khu vực. Với dân số trẻ và đô thị hóa nhanh, dự kiến quy mô của thị trường bán lẻ sẽ tiếp tục mở rộng 10 – 12% trong 3 năm tới.
Các yếu tố vĩ mô, ngành đang tạo ra rất nhiều động lực cho ngành bán lẻ VN như tăng trưởng GDP, cơ cấu dân số vàng (tỷ lệ dân số trong độ tuổi 25-44 là 32.7% – cao nhất khu vực ĐNÁ), tốc độ đô thị hóa nhanh, số lượng tầng lớp trung lưu tăng mạnh.
VRE được hưởng lợi rất lớn từ hệ sinh thái chung của công ty mẹ Vingroup. Các mặt bằng của VRE hầu hết tâp trung tại các dự án BĐS thuộc quyền sở hữu và vận hành của Vingroup hoặc công ty cùng hệ sinh thái là Vinhomes (là nhà phát triển BĐS dân sinh lớn nhất Việt Nam). Việc bố trí các TTTM gắn liền với hệ sinh thái BĐS dân sinh của VRE và VHM vừa tạo ra tiện ích nội khu cho các dự án của VHM, vừa tạo ra nguồn khách hàng sẵn có tiềm năng cho VRE.
Ngoài ra, Vingroup còn sở hữu VinCommerce, là đơn vị phụ trách bán lẻ với danh sách các thương hiệu trực thuộc lớn, bao gồm VinMart (siêu thị), VinMart+ (siêu thị mini), VinPro (điện máy), VinFa (dược phẩm), VinDS (thời trang). Sự hiện diện của các thương hiệu này gần như là bắt buộc tại mỗi dự án của VRE, qua đó đảm bảo lượng traffic và hệ số lấp đầy nhất định cho các TTTM của VRE.
Giá thuê gồm 2 hình thức: giá thuê cố định (83.3%) và chia sẻ doanh thu bán hàng (16.7%). Hợp đồng thường kéo dài 3 năm, riêng với một số khách hàng lớn có thể kéo dài 5-10 năm. VRE thường đàm phán để gia hạn hợp đồng từ 6 tháng -1 năm trước khi hợp đồng hết hạn.
Tương lai phát triển của VRE được đảm bảo nhờ 2 yếu tố chính: sự tăng trưởng ổn định của kinh tế vĩ mô Việt Nam và sự chuyển dịch trong thói quen tiêu dùng của người dân. Kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định tác động đến VRE ở hai điểm.
Thứ nhất, thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng tạo ra dư địa phát triển cho VHM. VRE là doanh nghiệp được hưởng lợi gián tiếp do VRE là nhà phát triển hạ tầng tiện ích mua sắm cho tất cả các dự án của VHM. Thứ hai, tăng trưởng vĩ mô giúp thúc đẩy sự tiêu dùng vào các sản phẩm và dịch vụ phi thiết yếu như mua sắm và dịch vụ ẩm thực. Đây là hai mảng khách hàng chủ đạo trong các TTTM của VRE hiện tại.
Sự thay đổi thói quen tiêu dùng theo hướng ưa chuộng các sản phẩm premium chất lượng cao, có nguồn gốc, thương hiệu và xuất xứ rõ ràng. Ngoài ra, cơ cấu dân số trẻ và thu nhập tăng trưởng tốt của Việt Nam cũng thúc đẩy các thói quen sinh hoạt mới như Out-Of-Home services (sử dụng các dịch vụ bên ngoài) cũng tác động tích cực lên các nhà phát triển BĐS bán lẻ như VRE.
Sự phát triển của kinh tế Việt Nam khiến các thương hiệu lớn có sự quan tâm đặc biệt, không chỉ tại các đô thị hạt nhân (HN, HCMC), mà còn cả ở các đô thị thứ cấp. Với lợi thế độ phủ song các TTTM ở cả các đô thị loại này, VRE là cái tên số một khi các thương hiệu muốn mở rộng hoạt động về các địa phương.
Kế hoạch mở rộng mặt bằng cho thuê với VRE sẽ bắt đầu với 3 đại trung tâm Vincom Mega Mall tại 3 đại đô thị Vinhomes Ocean Park, Smart City (HN) và Grand Park (HCMC), cùng với các TTTM ở các đô thị loại 2 (Mỹ Tho, Bạc Liêu, Nam Định, …)
Cơ cấu khách hàng cho thuê sẽ có sự thay đổi phù hợp với thị hiếu khách hàng, với việc tập trung vào các ngành hàng dịch vụ F&B và giải trí, cũng như chờ đợi các tên tuổi lớn trên Thế giới với nhu cầu mặt bằng lớn (Uniqlo, MUJI, …)
Tốc độ triển khai các dự án TTTM của VRE (VIC) rất nhanh, giúp VRE nhanh chóng đưa tài sản vào hoạt động để nâng cao doanh thu, lợi nhuận. Hợp đồng cho thuê đều là hợp đồng dài hạn (ít nhất 3 năm) giúp hoạt động của VRE hết sức ổn định
Ngoài ra, hoạt động bán shophouse tại các TTTM sẽ đẩy mạnh hơn trong năm 2018. Số dư khách hàng trả tiền trước để mua các shophouse này trên BCTC đã tăng mạnh từ mức 902 tỷ lên gần 2,200 tỷ năm 2017. Tình hình tài chính của VRE hoàn toàn lành mạnh với số dư nợ vay thấp, biên lợi nhuận gộp và lợi nhuận thuần cao; các hệ số thanh toán đều ở mức cao và rất an toàn về mặt tài chính.
Dự báo LNST 2019 – 2020 là 2,764 tỷ và 3,315 tỷ, tương đương EPS ~1,187đ và 1,424đ. Top 5 Cổ đông lớn sở hữu gồm: Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Đồng: 32.2%; Tập đoàn Vingroup – Công ty Cổ phần: 18.4%; Công ty Cổ phần Vinhomes: 8.3%; WP Investments III B.V.: 4.0% và Credit Suisse Singapore Branch 1.3%.
(nguồn: HSC)
—————————
Nguyễn Hoàng Bách – Nhà quản lý tài khoản chứng khoán
(nhận Hợp tác đầu tư – Quản lý tài khoản chứng khoán)
Điện thoại: 0966 597 938
https://www.facebook.com/cophieu86/
Website: www.cophieu86.com
Tham gia nhóm phân tích cổ phiếu chuyên sâu tại đây.
