Hướng dẫn mở tài khoản Chứng khoán
Hợp tác - Dịch vụ Nguồn Hàng
Chứng khoán Phái sinh
Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền – KDH một doanh nghiệp phát triển BĐS có quy mô trung bình ở TPHCM chuyên về đầu tư và kinh doanh sản phẩm nhà liền kề và biệt thự gần đây đã công bố kế hoạch phát hành tăng vốn thêm 40%. Trước đó, công ty công bố đạt KQKD 6 tháng đầu năm tốt với LNST của cổ đông công ty mẹ tăng 16,5% so với cùng kỳ.
Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 29.117đ/cp theo định giá RNAV. Dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2017 sẽ tăng trưởng 35,4% và tiếp đó tăng trưởng 7,8% trong năm 2018. KQKD 6 tháng đầu năm khả quan với kết quả bán hàng tốt với 691 căn (tăng 188%). Do đó kế hoạch năm 2017 nhiều khả năng sẽ hoàn thành. Tuy nhiên, với quỹ đất sạch hạn chế, ít hơn 20 ha, triển vọng cho năm 2018 có vẻ kém khả quan hơn. Trong khi đó giá cổ phiếu có vẻ đã phản ánh hết giá trị.
KDH sẽ tăng vốn thêm 40%. KDH trong thời gian tới sẽ tiến hành tăng vốn và trả cổ tức, cụ thể như sau:
Trả cổ tức năm 2016 bằng tiền mặt, tỷ lệ 10% mệnh giá, tương đương 1.000đ/cp. Ngày giao dịch không hưởng quyền là ngày 19/9 và ngày thanh toán là ngày 18/10.
Công ty cũng sẽ phát hành 93.599.957 cổ phiếu mới cho các cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 40% và giá bán là 15.000đ/cp. Ngày giao dịch không hưởng quyền là ngày 19/9.
Phát hành 8.400.151 cổ phiếu ESOP cho người lao động chủ chốt với giá 10.000đ/cp. Số cổ phiếu này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong 1 năm. Do đó, tổng vốn điều lệ sẽ tăng lên 3.360 tỷ đồng (tăng 43,6%).
KQKD 6 tháng đầu năm sát kế hoạch. KDH trước đó đã công bố KQKD 6 tháng đầu năm đã kiểm toán với doanh thu thuần đạt 1.955 tỷ đồng (tăng 56,2% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ là 234 tỷ đồng (tăng 16,5% so với cùng kỳ). Với kết quả này, công ty đã hoàn thành lần lượt 61% và 46,7% kế hoạch doanh thu và LNST của cổ đông công ty mẹ cả năm và nhìn chung cũng sát với dự báo của chúng tôi.
Doanh thu tăng trưởng nhờ ghi nhận từ ba dự án chủ chốt hiện tại. Trong 6 tháng đầu năm, KDH đã bàn giao và ghi nhận doanh thu từ tổng cộng 325 căn nhà liền kề & biệt thự, tương đương tổng doanh thu 1.742 tỷ đồng (tăng 51% so với cùng kỳ), gồm:
– Melosa Garden – Công ty đã bàn giao 187 căn trong dự án Melosa Garden trong 6 tháng đầu năm trong tổng số 526 căn đã bán tính đến cuối Q2. Và ghi nhận tổng cộng khoảng 673 tỷ đồng doanh thu theo ước tính của chúng tôi.
– Lucasta – Công ty đã bàn giao hơn 28 căn trong dự án Lucasta trong 6 tháng đầu năm trong số 130 căn đã bán tính đến cuối Q2. Và ghi nhận tổng cộng khoảng 238 tỷ đồng doanh thu theo ước tính của chúng tôi.
– The Merita – Công ty đã bàn giao hơn 110 căn trong dự án The Merita trong 6 tháng đầu năm trong số 131 căn đã bán. Và ghi nhận tổng cộng khoảng 660 tỷ đồng doanh thu theo ước tính của chúng tôi.
Doanh thu của BCI cũng tăng nhờ ghi nhận từ việc bán dự án. KDH đã hợp nhất 213 tỷ đồng (tăng 113% so với cùng kỳ) doanh thu từ BCI, là công ty con KDH sở hữu 57,31% cổ phần.
BCI đã ghi nhận phần doanh thu còn lại, là 179 tỷ đồng (tăng 459% so với cùng kỳ) từ bán 7,5 ha đất tại dự án Phong Phú 4.
Công ty đã bán lô đất này cho Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Thuận Phát với giá chuyển nhượng 638 tỷ đồng và cũng đã ghi nhận 459 tỷ đồng doanh thu trong năm ngoái.
Mặc dù doanh thu từ cho thuê đất và dịch vụ tại KCN Lê Minh Xuân giảm mạnh xuống 34 tỷ đồng (giảm 50% so với cùng kỳ).
Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm do cơ cấu sản phẩm kém hiệu quả. Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm xuống 29,7% từ 37,8% trong cùng kỳ năm ngoái do. Tỷ suất lợi nhuận gộp từ các dự án của KDH giảm xuống 29,5% so với 36,4% trong cùng kỳ. Doanh thu từ các thương vụ chuyển nhượng dự án của BCI cho tỷ suất lợi nhuận gộp thấp, chỉ là 18,4%. Do đó, tổng lợi nhuận gộp chung tăng 23% so với cùng kỳ đạt 580 tỷ đồng.
Lỗ tài chính thuần giảm nhờ thu nhập tài chính từ bán cổ phần tại các công ty liên kết của BCI. KDH ghi nhận lỗ tài chính thuần giảm xuống còn 38,1 tỷ đồng so với mức lỗ thuần 65,2 tỷ đồng trong cùng kỳ năm ngoái nhờ BCI ghi nhận khoản thu nhập tài chính 29,6 tỷ đồng từ bán cổ phần tại 2 công ty liên kết, là: CTCP Đầu Tư Và Bất Động Sản Sài Gòn Châu Á – bán 50% cổ phần và ghi nhận lợi nhuận 0,48 tỷ đồng. Công Ty TNHH Cao ốc Xanh – bán 20% cổ phần và ghi nhận lợi nhuận 29,94 tỷ đồng. Đồng thời, thu nhập lãi cho vay cũng tăng mạnh, đạt 12,4 tỷ đồng (tăng 87% so với cùng kỳ) nhờ dư tiền mặt tăng.
Chi phí bán hàng & quản lý tăng mạnh cùng doanh thu. Chi phí bán hàng & quản lý trong 6 tháng đầu năm tăng mạnh lên 176 tỷ đồng (tăng 51% so với cùng kỳ) với doanh thu tăng trong khi đó tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu giảm nhẹ xuống 9,0% từ 9,3%.
Tình hình tài chính lành mạnh với tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu thấp. Đến cuối Q2, tổng tiền mặt đạt 819,7 tỷ đồng (tăng 42% so với cùng kỳ) trong khi đó tổng nợ giảm mạnh còn 1.300 tỷ đồng (giảm 42,7% so với cùng kỳ và giảm 31,4% so với đầu năm) gồm 155 tỷ đồng nợ ngắn hạn và 1.145 tỷ đồng nợ dài hạn. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu do đó giảm xuống mức thấp là 0,28 lần so với 0,43 lần vào cuối năm ngoái. Trong khi đó, chúng tôi cũng nhận thấy khoản trả trước của khách hàng tăng mạnh 31,8% so với cùng kỳ và tăng 1,9% so với đầu năm đạt 633 tỷ đồng nhờ kết quả bán hàng tốt trong 6 tháng đầu năm.
Công ty bán hàng tốt từ đầu năm tới hiện tại. KDH đã bán hàng tốt với tổng cộng 691 căn (tăng 188% so với cùng kỳ) đã bán trong 6 tháng đầu năm gồm 233 căn nhà phố thương mại và 458 căn chung cư, hoàn thành 63% kế hoạch cả năm. Công ty đã mở bán 2 dự án mới tại quận 9 và đã bán hết chỉ sau 1 tháng mở bán, bao gồm: 131 căn nhà phố thương mại tại dự án Merita và 458 căn trong tổng cộng 867 căn tại dự án chung cư Jamila Khang Điền.
Đến cuối tháng 6, KDH cũng đã bán được 526/567 căn nhà phố thương mại tại dự án Melosa Garden và 130/140 căn biệt thự tại dự án Lucasta. Trong tháng 7, công ty cũng đã mở bán giai đoạn 2 dự án chung cư Jamila Khang Điền với giá bán khoảng 24 triệu đồng/m2 và đã bán được khoảng 190 căn trong tổng số 220 căn mở bán.
Dự kiến mở bán một dự án mới trong 6 tháng cuối năm và một dự án chung cư nữa trong năm 2018. Vào tháng trước, KDH đã mở bán dự án nhà phố thương mại có tên là Rosita (Gia Phước) trên diện tích 3,1 ha tại quận 9 gồm 118 căn nhà phố thương mại với giá bán từ 3,3-4 tỷ đồng/căn (diện tích bình quân là 100m2 và 3 tầng mỗi căn). Cho đến nay, công ty đã bán được 40 trong tổng số 118 căn nói trên; tương đương tỷ lệ bán được là 34%.
Sau khi bán thành công sản phẩm tại dự án chung cư Jamila Khang Điền, vào đầu năm 2018, công ty dự kiến mở bán khoảng 1.700 căn chung cư thuộc dự án Sapphire trên diện tích 2,7 ha tại quận 9. Dự án này hiện đang trong quá trình thiết kế.
Mua thêm đất sạch tại quận 2 & quận 9. Quỹ đất hiện tại của KDH khoảng 20 ha, chủ yếu nằm tại quận 9. Trong giai đoạn 2017-2018, công ty dự kiến mua thêm 30-40 ha đất tại quận 2 và quận 9. Gần đây, công ty thông báo hợp tác với CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Đông Phú để đầu tư vào một dự án tại quận 2 với diện tích 48.865m2 với tổng vốn hợp tác đầu tư là 600 tỷ đồng. Tuy nhiên công ty chưa tiết lộ thông tin chi tiết về dự án này.
Đẩy nhanh quá trình làm thủ tục pháp lý để triển khai quỹ đất của BCI. KDH hiện tập trung hoàn thành thủ tục pháp lý và đền bù cho quỹ đất của BCI, gồm một số dự án lớn chẳng hạn như: Khu dân cư Tân Tạo (330 ha), KCN Lê Minh Xuân mở rộng (110 ha) và Dự án Phong Phú 2 (127 ha).
Theo đó, công ty dự kiến mở bán các dự án mới từ năm 2019. Trong năm nay BCI sẽ tập trung bán những lô đất nền còn lại tại dự án Phong Phú 4 và cho thuê đất tại khu tiểu thủ công nghiệp.
Gần đây, Sacombank thông báo bán toàn bộ 12,93% cổ phần BCI (11,2 triệu cổ phiếu) thông qua giao dịch thỏa thuận với giá 30.000đ/cp. Tuy nhiên tên người mua không được tiết lộ. Hiện KDH nắm 57,31% cổ phần BCI.
Dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2017 tăng trưởng 35,4%. Chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 2.977 tỷ đồng (giảm 23,8%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 503 tỷ đồng (tăng trưởng 35,4%). Chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2017 đạt 503 tỷ đồng (tăng trưởng 35,4%), EPS dự phóng pha loãng là 1.842đ và BVPS là 17.637đ. Với thị giá điều chỉnh sau khi phát hành quyền mua tương đương 24.286đ thì P/E dự phóng năm 2017 là 13,2 lần và P/B 1,38 lần.
Dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 tăng trưởng 7,8%. Chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 2.524 tỷ đồng (giảm 15,8%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 543 tỷ đồng (tăng trưởng 7,8%). Chúng tôi dự báo EPS dự phóng pha loãng là 1.534đ. Ở mức giá hiện tại (đã điều chỉnh), P/E dự phóng năm 2018 là 15,8 lần.
Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 29.117đ dựa trên RNAV. KDH tăng trưởng ổn định nhờ phân khúc ngách là phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp nhờ thương hiệu mạnh và triển khai dự án tốt. KDH chuyên về nhà phố thương mại và biệt thự, đặc biệt là tại quận 9 và điều này đã giúp công ty tăng trưởng ổn định trong vài năm qua. Tuy nhiên định giá cổ phiếu không còn thực sự rẻ ở mặt bằng hiện tại vì thị giá hiện chỉ còn thấp hơn 3,8% so với RNAV theo ước tính của chúng tôi. Một lo ngại khác là triển vọng khiêm tốn cho năm 2018 do quỹ đất sạch hiện tại hạn chế. Trong khi đó khoản đầu tư vào BCI sẽ chưa thể đem lại thành quả cho đến năm 2019.
—————————
Nguyễn Hữu Bình – Nhà quản lý tài khoản chứng khoán
(nhận Hợp tác đầu tư – Quản lý tài khoản chứng khoán)
Điện thoại: 0983 361 688
https://www.facebook.com/cophieu86/
Website: www.cophieu86.com
Tham gia nhóm phân tích cổ phiếu chuyên sâu tại đây.
