Phân tích cổ phiếu KBC: Ước tính giá trị hợp lý theo RNAV là 19.200đ/CP

Phân tích cổ phiếu KBC: Ước tính giá trị hợp lý theo RNAV là 19.200đ/CP

Lượt xem:1243 - Ngày:
  • Chia sẻ
  • KQKD 6 tháng đầu năm của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – KBC với doanh thu thuần chỉ đạt 484 tỷ đồng (giảm 56% so với cùng kỳ) và LNST là 413 tỷ đồng (giảm 2% so với cùng kỳ). Lợi nhuận giảm nhẹ so với cùng kỳ nhờ đóng góp của một khoản doanh thu tài chính từ bán cổ phần tại dự án khách sạn Hoa Sen. Doanh thu thấp hơn dự báo do công ty hoãn ghi nhận doanh thu từ dự án khu đô thị Phúc Ninh. Trong khi đó một số hợp đồng KCN lớn vẫn tiếp tục hoàn thiện cơ sở hạ tầng trước khi có thể bàn giao và ghi nhận doanh thu.

    Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý theo RNAV là 19.200đ. Điều chỉnh giảm dự báo cho năm 2017 với doanh thu là 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 25%) và LNST là 903 tỷ đồng (tăng trưởng 27%). Dự báo được điều chỉnh do việc ghi nhận doanh thu tài chính và phát hành trái phiếu mới sẽ làm tăng chi phí lãi vay. Cho năm 2018, dự báo LNST tăng trưởng 10%. Với đóng góp từ bán đất nền tại dự án khu đô thị Phúc Ninh và diện tích đất KCN tăng 40%, chúng tôi đánh giá triển vọng tăng trưởng dài hạn là khả quan.

    Phân tích cổ phiếu KBC: Ước tính giá trị hợp lý theo RNAV là 19.200đ/CP
    KBC sẽ bán 1 phần đất xây dựng nhà ở công nhân tại KCN Tràng Duệ với doanh thu 180 tỷ đồng

    – Doanh thu thuần 6 tháng đầu năm của KBC đạt 484 tỷ đồng, giảm 56% so với cùng kỳ và LNST giảm nhẹ 2% so với cùng kỳ là 413 tỷ đồng.

    – Ghi nhận doanh thu BĐS trong Q2 chủ yếu là từ khoản lợi nhuận tài chính bất thường từ thoái vốn khỏi dự án Lotus. Trong khi đó doanh thu Q2 chỉ đạt 49 tỷ đồng (giảm 92% so với cùng kỳ) và LNST là 233 tỷ đồng (giảm 25% so với cùng kỳ) do hoãn ghi nhận một số doanh thu BĐS.

    – Cụ thể phần doanh thu còn lại của dự án Khu đô thị Phúc Ninh sẽ được ghi nhận trong 6 tháng cuối năm thay vì 6 tháng đầu năm như giả định trước đó.

    – Trong khi đó một số hợp đồng KCN lớn như hợp đồng với JA Solar Energy và ZYF Vietnam (một công ty sản xuất vật liệu xây dựng của Trung Quốc) vẫn tiếp tục hoàn thiện cơ sở hạ tầng để kịp bàn giao và ghi nhận một phần doanh thu trong 6 tháng cuối năm nay.

    Do KBC đã hoàn tất thoái vốn khỏi dự án tòa nhà Hoa Sen, dự báo doanh thu thuần cả năm 2017 còn 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 25%) và dự báo LNST giảm còn 903 tỷ đồng (tăng trưởng 27%) bao gồm những điều chỉnh liên quan đến khoản doanh thu tài chính bất thường và trái phiếu phát hành mới. Dự báo ban đầu của chúng tôi cho năm 2017 là doanh thu đạt 2,9 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 42%) và LNST là 1 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 46%).

    KQKD 6 tháng đầu năm kém khả quan do công ty hoãn ghi nhận doanh thu từ các dự án BĐS và KCN. Doanh thu thuần 6 tháng đầu năm 2017 là 484 tỷ đồng (giảm 56% so với cùng kỳ) và LNST là 413 tỷ đồng (giảm 2% so với cùng kỳ).

    Kết quả kinh doanh năm 2017 được đặt ở mức cao và vẫn có thể hoàn thành được nếu Công ty kịp bàn giao và ghi nhận doanh thu theo đúng tiến độ. Công ty đặt kế hoạch doanh thu cả năm 2017 là 2,8 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 42% trong khi đó kế hoạch LNST là 850 tỷ đồng, tăng trưởng 20%. Với KQKD 6 tháng đầu năm, công ty mới chỉ hoàn thành 17% kế hoạch doanh thu và 49% kế hoạch LNST cả năm. KQKD kém khả quan trong Q2 là nguyên nhân làm sụt giảm KQKD chung khi chỉ đóng góp 49 tỷ đồng doanh thu (giảm 92% so với cùng kỳ) và LNST là 233 tỷ đồng (giảm 25% so với cùng kỳ). Tuy nhiên, Q2 thường là quý khá trầm lắng với phần lớn doanh thu BĐS sẽ được ghi nhận vào Q4.

    Mặc dù lợi nhuận gộp giảm, tỷ suất lợi nhuận gộp vẫn tăng. Lợi nhuận gộp 6 tháng đầu năm đạt 274 tỷ đồng (giảm 55% so với cùng kỳ) nhưng tỷ suất lợi nhuận gộp được cải thiện, tăng đạt 56,5% từ mức 54,9% trong năm ngoái. Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng nhẹ nhờ cơ cấu doanh thu được cải thiện. Đóng góp chính là từ mảng cho thuê đất KCN đóng góp 84% tổng doanh thu so với tỷ trọng 76% trong năm ngoái.

    Phân tích cổ phiếu KBC: Ước tính giá trị hợp lý theo RNAV là 19.200đ/CP
    Mảng cho thuê đất KCN đóng góp 84% tổng doanh thu so với tỷ trọng 76% trong năm ngoái.

    Thu nhập tài chính thuần tăng nhờ ghi nhận khoản doanh thu tài chính đột biến. Thu nhập tài chính thuần đạt 354 tỷ đồng so với khoản lỗ 26 tỷ đồng trong năm ngoái nhờ ghi nhận doanh thu tài chính từ thoái vốn khỏi dự án tòa nhà Hoa Sen. Chi phí tài chính giảm nhẹ 5% so với cùng kỳ về mức 80 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay giảm 12% so với cùng kỳ còn 38 tỷ đồng nhờ KBC vẫn tiếp tục chủ động và tích cực trong việc trả nợ. Theo đó, LNST đạt 413 tỷ đồng (giảm 2% so với cùng kỳ), EPS là 881đ/cp (tăng 5,5% so với cùng kỳ) sau 6 tháng đầu năm 2017.

    Về dự án Lotus. Đây là dự án khách sạn 5 sao gần Trung tâm Hội nghị quốc gia. Vào năm 2011, KBC dự kiến xây dựng tòa nhà cao nhất Việt Nam với tổng diện tích sàn là 640.000 m2, tuy nhiên do những áp lực tài chính sau đó, KBC đã không thể khởi công dự án này. Gần đây, KBC thông báo dự án đã được chuyển nhượng và khoản doanh thu tài chính này đã được ghi nhận vào KQKD Q2.

    Nợ ngắn hạn giảm nhờ KBC tiếp tục tái cấu trúc các khoản vay. Đến cuối tháng 6/2017, nợ ngắn hạn giảm về mức thấp nhất trong 4 năm ở mức 369 tỷ đồng (giảm 71% so với cùng kỳ). Trong khi đó, Nợ dài hạn tăng mạnh lên 1,53 nghìn tỷ đồng (tăng 51% so với cùng kỳ).

    Nợ ngắn hạn chủ yếu là trái phiếu và các khoản vay sắp đáo hạn. Cụ thể, tính đến cuối tháng 6/2017, nợ dài hạn phải đáo hạn là 231 tỷ đồng (giảm 65% so với cùng kỳ), chiếm 63% tổng nợ ngắn hạn. KBC đã tái cấu trúc thành công phần lớn nợ với thời hạn dài và lãi suất thấp hơn. Trong 6 tháng đầu năm, KBC đã phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp mới với lãi suất coupon là 10,5%/năm và đáo hạn vào Q4/2018. Nợ dài hạn gồm đến hết Quý 2/2017 gồm: 849 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (tăng 1,23 lần so với cùng kỳ). Và 684 tỷ đồng nợ dài hạn (giảm 5,6% so với cùng kỳ).

    Do số trái phiếu mới phát hành sẽ đáo hạn sau 1 năm nữa, chi phí lãi vay sẽ tăng trở lại trong những quý tiếp theo. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ vẫn ở mức khá thấp là 0,4 lần trong khi đó hệ số khả năng thanh toán lãi vay là 5 lần vào cuối tháng 6/2017.

    Đối với các dự án khu đô thị, KBC đang tập trung vào dự án KĐT Phúc Ninh – tại tỉnh Bắc Ninh. Tình trạng hiện tại của dự án này như sau:

    – Nằm ở trung tâm tỉnh Bắc Ninh với tổng diện tích 136ha, với 56ha Giai đoạn 1 và 80ha Giai đoạn 2. KBC đã được Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương phê duyệt cho phân lô bán nền 3,5 ha. Đến cuối Q1/2017, KBC đã bán và hạch toán 1,5 ha, tương đương 209 tỷ đồng doanh thu. Như vậy công ty còn 2 ha và chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ bán và ghi nhận doanh thu từ phần diện tích này trong 6 tháng cuối năm 2017; dự kiến đem lại 300 tỷ đồng doanh thu và 160 tỷ đồng LNST.

    – KBC cũng đã trả tiền sử dụng đất cho hơn 22 ha đất nữa, trong đó 10,5 ha có thể mở bán và mang lại doanh thu khoảng 1,3 nghìn tỷ đồng trong các năm sắp tới. Công ty hiện đang gấp rút giải phóng mặt bằng để chuẩn bị mở bán phân khu này trong năm 2018. Đây là dự án khu đô thị rất tiềm năng với vị trí đắc địa ở trung tâm thành phố Bắc Ninh.

    Phân tích cổ phiếu KBC: Ước tính giá trị hợp lý theo RNAV là 19.200đ/CP
    Giai đoạn 3 của KCN Tràng Duệ có tổng diện tích hơn 687 ha đã được chính quyền Hải Phòng phê duyệt

    Ở mảng KCN, KBC sẽ tiếp tục đầu tư vào các KCN chủ chốt, bao gồm các khu Tràng Duệ Giai đoạn 3, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và KCN Quang Châu. Dự kiến diện tích mới tại các KCN này sẽ nâng tổng diện tích để bán tại các KCN của KBC khoảng 60% lên 1.000 ha.

    – Giai đoạn 3 của KCN Tràng Duệ có tổng diện tích hơn 687 ha. Dự án đã được chính quyền Hải Phòng phê duyệt và chờ Thủ tướng thông qua trước khi khởi công xây dựng. Do KCN Tràng Duệ nằm trong Khu kinh tế Đình Vũ nên khách hàng thuê đất tại đây sẽ được hưởng nhiều ưu đãi về thuế.

    – KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh là KCN mới, gối đầu cho các KCN tại tỉnh Bắc Ninh, đặc biệt khi KCN Quế Võ hiện đã gần như lấp đầy hoàn toàn. Tổng diện tích của KCN này là 432 ha với diện tích thương phẩm là 283 ha. Trong đó, 100 ha đã hoàn tất quá trình đền bù giải phóng mặt bằng và có thể cho thuê.

    – KCN Quang Châu đóng góp nổi bật nhất trong năm ngoái sau khi đã ký hợp đồng cho thuê 200 ha. Trong năm 2017, KBC sẽ tập trung hoàn thiện cơ sở hạ tầng để bàn giao đất cho khách hàng. Đến cuối năm 2016, công ty đã bàn giao hơn 50 ha, theo đó sẽ còn 150 ha đất nữa cần bàn giao. Chúng tôi ước tính KBC có thể bàn giao ít nhất 50 ha trong 6 tháng cuối năm 2017; đem lại 589 tỷ đồng doanh thu trong năm 2017.

    Dự báo cho năm 2017 với LNST tăng trưởng 27%. Chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo cho năm 2017 với doanh thu thuần cả năm đạt 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 25%) và LNST đạt 903 tỷ đồng (tăng trưởng 27%). Trước đây chúng tôi dự báo doanh thu thuần cả năm đạt 2,9 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 42%) và LNST đạt 1 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 46%). Dự báo LNST năm 2017 đạt 903 tỷ đồng (tăng trưởng 27%). EPS đạt 1.634đ (tăng 38%), P/E dự phóng là 9,1 lần và P/B dự phóng là 0,9 lần.

    Tính cho năm 2018, dự báo LNST tăng trưởng 10% – dự báo doanh thu năm 2018 đạt 2,9 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 17%) và LNST đạt 1,08 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 20%). Dựa trên các giả định sau:

    1. Chúng tôi giả định doanh thu từ cho thuê đất KCN đạt 2,9 nghìn tỷ đồng (tăng 17%). Trong đó:

    – 650 tỷ đồng từ KCN Quang Châu (tăng 10%)

    – 1,18 nghìn tỷ đồng từ KCN Tràng Duệ (tăng 43%)

    – 233 tỷ đồng từ KCN Tân Phú Trung (tăng 50%)

    – 405 tỷ đồng từ KCN Quế Võ (tăng 157%)

    – 405 tỷ đồng từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (tăng 5 lần).

    2. Chúng tôi dự báo công ty sẽ bán 1 phần đất xây dựng nhà ở công nhân tại KCN Tràng Duệ với doanh thu 180 tỷ đồng.

    3. Về các mảng khác, chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ bán 5 nhà xưởng với giá trị 175 tỷ đồng. Chúng tôi giả định doanh thu cho thuê nhà xưởng sẽ tăng trở lại và đạt 11 tỷ đồng (tăng 10%).

    4. Doanh thu từ dịch vụ đi kèm sẽ tăng trưởng nhanh và ổn định ở mức 40% và đạt 226 tỷ đồng nhờ công ty bán được thêm đất KCN.

    5. Tỷ suất lợi nhuận gộp chung đạt 50% – 53%.

    6. Lỗ tài chính thuần là 79 tỷ đồng do không còn khoản lãi đột biến từ chuyển nhượng dự án.

    7. Chi phí bán hàng & quản lý có thể tăng 24% lên 239 tỷ đồng do hoạt động marketing và bán hàng được tăng cường cho cả mảng KCN và khu đô thị.

    Theo đó, chúng tôi dự báo LNST năm 2018 đạt 1.082 tỷ đồng (tăng trưởng 10%). Theo đó EPS dự phóng năm 2018 đạt 1.804đ (tăng 10,4%); P/E dự phóng là 8,3 lần.

    Phân tích cổ phiếu KBC: Ước tính giá trị hợp lý theo RNAV là 19.200đ/CP
    Đóng cửa phiên giao dịch ngày 23/8, KBC giảm nhẹ về mốc 14.550đ/CP, thấp hơn định giá cơ bản là 19.200đ/CP

    Ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu KBC là 19.200đ dựa trên RNAV. Rõ ràng là giá cổ phiếu đã phản ứng tiêu cực với KQKD kém khả quan trong Q2. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn đánh giá triển vọng dài hạn tích cực với doanh nghiệp đầu ngành về KCN với RNAV và quỹ đất có thể tiếp tục gia tăng. Chúng tôi thấy RNAV sẽ tăng sau khi giai đoạn 3 của KCN Tràng Duệ với diện tích 678 ha hoàn thành. Dự án đã được chính quyền Hải Phòng phê duyệt và đang chờ phê duyệt của Thủ tướng. Giá cổ phiếu KBC giảm gần đây về gần với mốc đầu năm. KBC là công ty được quản trị tốt với quá trình tái cơ cấu nợ diễn ra khá thành công. Quyết định mở rộng sang lĩnh vực phát triển BĐS sẽ đem lại nguồn doanh thu lợi nhuận mới mà nhiều NĐT đang đã và đang trông đợi. Trong khi đó vốn FDI vẫn đang chảy mạnh vào Việt Nam sẽ là động lực tốt cho KBC trong trung và dài hạn.

    (HCM)

    Ý kiến Bình luận
    Top