NVL: Dự báo LNST tăng trưởng 17%, giá trị hợp lý cổ phiếu là 61.079đ

NVL điều chỉnh kế hoạch phát hành, số lượng cổ phiếu thường sẽ tăng thêm 40% theo kế hoạch mới. Hiện công ty đang xin ý kiến cổ đông về kế hoạch phát hành mới điều chỉnh.

Novaland xin ý kiến cổ đông bằng văn bản về việc thay đổi kế hoạch phát hành trái phiếu & cổ phiếu đã được thông qua tại ĐHCĐTN. Theo đó, NVL sẽ thay đổi thời gian và số lượng cổ phiếu/trái phiếu chuyển đổi sẽ phát hành như sau:

1. Phát hành 216.297.895 cổ phiếu thưởng trong năm 2018 với tỷ lệ 10:3,67 (cổ đông sở hữu 1.000 cổ phiếu sẽ nhận được 367 cổ phiếu thưởng) thay vì trong Q4/2017 như kế hoạch ban đầu.

2. Phát hành tối đa 100 triệu cổ phiếu ưu đãi trong năm 2018 thay vì phát hành 23 triệu cổ phiếu ưu đãi trong 6 tháng cuối năm 2017 như kế hoạch trước đây. Công ty ước tính có thể huy động được 5.000 tỷ đồng từ đợt phát hành này. Theo đó vốn điều lệ sẽ tăng lên 7.297 tỷ đồng (tăng 15,9%).

3. Phát hành 250 triệu USD (5.675 tỷ đồng) trái phiếu chuyển đổi trong năm 2018 thay vì phát hành 100 triệu USD trái phiếu chuyển đổi trong 6 tháng cuối năm 2017 như trong kế hoạch ban đầu.

Ngoài ra, NVL sẽ phát hành 9,81 triệu cổ phiếu ESOP cho CBCNV đợt 2 (tương đương 1,51% tổng số cổ phiếu lưu hành). Cổ phiếu ESOP sẽ không bị hạn chế chuyển nhượng. Gần đây NVL đã phát hành 20 triệu cổ phiếu ESOP trong đợt 1 cho CBCNV của NVL và các công ty con, tương đương 3,176% tổng số lượng cổ phiếu lưu hành.

Tổng cộng, NVL dự kiến nâng số lượng cổ phiếu thêm 40% qua các đợt phát hành, lên 869 triệu cổ phiếu thường. Công ty sẽ huy động tổng cộng 10.675 tỷ đồng thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu. Đồng thời nâng vốn điều lệ thêm 57% lên 975,7 tỷ đồng. Với kế hoạch phát hành ESOP đề xuất thì sẽ có 26,8 triệu cổ phiếu ESOP không bị hạn chế chuyển nhượng. Chúng tôi thấy rằng KLGD bình quân ngày trong 30 phiên vừa qua là 4,56 triệu cổ phiếu, tương đương 17% số cổ phiếu ESOP nói trên.

Ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 61.079đ dựa trên phương pháp RNAV và P/E, tương đương P/E pha loãng dự phóng 2017 là 20,8 lần. Dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2017 tăng trưởng 32%. Cho năm 2018, dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 17%. Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận chậm lại một phần là do NVL chỉ mở bán 1 dự án trong năm 2017 và số sản phẩm bán được cũng như giá trị hợp đồng được ký giảm. Và điều này cho thấy việc siết chặt quy định đã ảnh hưởng nhiều đến Novaland. Tuy nhiên có vẻ công ty sẽ vượt qua được điều này. Do công ty có nhiều đợt phát hành trong kế hoạch nên mức độ pha loãng sẽ lớn; tuy vậy tác động pha loãng sẽ chủ yếu rơi vào năm 2018. Trước mắt chúng tôi không thấy có nhiều động lực cho giá cổ phiếu và hiện giữ quan điểm thận trọng.

Ước tính LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2017 tăng trưởng 32%. Cho năm 2017, chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 11.569 tỷ đồng (tăng trưởng 57%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 2.201 tỷ đồng (tăng trưởng 32%). Dự báo của chúng tôi dựa trên những giả định sau:

• Chúng tôi giả định công ty sẽ hoàn thành xây dựng và giao nhà cho người mua tại các dự án chủ chốt sau:

– Lucky Palace (1.063 tỷ đồng) với 543 căn.

– Gardengate Residence (990 tỷ đồng) với 420 căn.

– Orchard Garden (698 tỷ đồng) với 428 căn.

– Rivergate (1.354 tỷ đồng) với 362 căn.

– The Tresor (1.660 tỷ đồng) với 405 căn.

– Kingston (671 tỷ đồng) với 150 căn.

– Lakeview City (4.964 tỷ đồng) với 620 căn.

Trong khi đó, công ty sẽ chưa hạch toán doanh thu từ 2 dự án là:

– The Botanica (1.266 tỷ đồng) với 611 căn.

– Golden Mansion (2.351 tỷ đồng) với 727 căn.

Do công ty cần hoàn tất một số thủ tục pháp lý để có thể hạch toán mặc dù đã bàn giao nhà cho người mua trong Q4/2017.

• Chúng tôi ước tính NVL bán được 6.742 căn (giảm 16,8%) trong năm 2017 với tổng giá trị hợp đồng đã ký ước tính là 20,4 nghìn tỷ đồng (tăng 2%).

• Chúng tôi dự báo tỷ suất lợi nhuận tăng từ 21,5% lên 29,2% nhờ cơ cấu doanh thu được cải thiện với đóng góp nhiều hơn từ sản phẩm nhà thấp tầng có tỷ suất lợi nhuận gộp cao hơn (khoảng 30-35%) so với sản phẩm chung cư.

• Công ty sẽ ghi nhận lợi nhuận tài chính thuần là 219 tỷ đồng (giảm 84,5%) do doanh thu tài chính từ đánh giá lại khoản đầu tư vào công ty con giảm trong khi chi phí lãi vay tăng.

• Chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng nhẹ 0,8% lên 813 tỷ đồng do chi phí bán hàng tăng và phân bổ lợi thế thương mại khi mua công ty con.

Theo đó LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 2.201 tỷ đồng (tăng trưởng 32%); EPS dự phóng pha loãng là 2.942đ; và tại thị giá hiện tại, P/E pha loãng dự phóng là 26,5 lần.

Cho năm 2018, dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 17%. Chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 18.849 tỷ đồng (tăng trưởng 63%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 2.570 tỷ đồng (tăng trưởng 17%). Giả định của chúng tôi như sau:

• Chúng tôi giả định công ty sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu tại các dự án đã hoàn thành như:

– Rivergate – 993 căn với tổng giá trị là 1.635 tỷ đồng.

– The Tresor – 311 căn với tổng giá trị là 906 tỷ đồng.

– Kingston Residence – 246 căn với tổng giá trị là 984 tỷ đồng.

– Lakeview City – 220 căn với tổng giá trị là 1.757 tỷ đồng.

Và công ty cũng tiếp tục hoàn thiện xây dựng và bàn giao nhà cho 8 dự án khác gồm Golden Mansion, Sun Avenue, Sunrise Cityview, Wilton, Orchard Parkview, Botanica Premier, Newton Residence và Sunrise Riverside.

• Trong khi đó, trong năm 2018 chúng tôi dự báo NVL sẽ bán được 7.182 căn (tăng trưởng 7%) với tổng giá trị hợp đồng là 23,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 15%).

• Tỷ suất lợi nhuận gộp dự báo giảm từ 29,2% xuống 25,4%, theo đó lợi nhuận gộp dự báo là 4.788 tỷ đồng (tăng trưởng 41%).

• Dự báo lỗ tài chính thuần là 365 tỷ đồng với giả định thu nhập tài chính từ đánh giá lại giá trị đầu tư tại công ty con giảm.

• Chúng tôi dự báo chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng lên 889 tỷ đồng (tăng 9,3%).

Theo đó LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 2.570 tỷ đồng (tăng trưởng 17%); EPS dự phóng pha loãng là 3.224đ (tăng 9,5%); và tại thị giá hiện tại, P/E pha loãng dự phóng là 24,2 lần.

Dự kiến mở bán 4 dự án mới trong năm 2018 so với chỉ có một dự án mới mở bán trong năm 2017. Trong năm 2017, công ty chỉ mở bán dự án Victoria Village (giai đoạn 1) với 509 căn hộ và 20 nhà thấp tầng do một số dự án khác đang gặp phải các vấn đề pháp lý. Do đó, Novaland trở nên khá thận trọng khi mở bán các dự án mới và công ty hiện sẽ hoàn tất mọi thủ tục pháp lý trước khi giới thiệu dự án mới. Một yếu tố khác là mức tồn kho lớn ở phân khúc trung đến cao cấp tại thị trường BĐS TPHCM kể từ 6 tháng cuối năm 2016, do đó một số doanh nghiệp phát triển đầu ngành như VIC cũng thu hẹp quy mô mở bán các dự án mới ở thị trường này trong năm nay.

Trong năm tới, công ty có kế hoạch mở bán:

• Giai đoạn 2 của dự án Victoria Village (dự án này có tổng cộng 1.209 căn).

• Water Bay – tổng cộng 4.613 căn.

• Project F – tổng cộng 2.165 căn.

• Harbor City – tổng cộng 3.995 căn.

NVL phát triển các dự án ở phân khúc trung và cao cấp tại TPHCM. NVL là doanh nghiệp phát triển có tiếng ở phân khúc trung đến cao cấp tại TPHCM, tập trung ở những vị trí ngay bên ngoài trung tâm thành phố. Không giống với Vingroup, dự án của Novaland thường có vị trí khá trung tâm và do đó công ty thường không bổ sung thêm nhiều tiện ích hỗ trợ. Do đó lựa chọn vị trí là yếu tố quan trọng do công ty cần đầu tư vào những khu vực đã cung cấp đầy đủ tiện ích. Do đó, vị trí mà hai công ty lựa chọn thường khá khác biệt.

Trong 5 năm qua, NVL đã bán được tổng cộng khoảng 25.000 căn trở thành doanh nghiệp phát triển BĐS lớn thứ hai tại TPHCM sau Vingroup. Trong 12 tháng qua, chính phủ đã tiến hành thanh tra 5 dự án của công ty do những thiếu sót khác nhau. Mặc dù vậy, NVL khẳng định công ty thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan cho Nhà nước. Hơn nữa, công ty cũng đã bán cổ phần tại dự án Sunrise Bay Đà Nẵng, là một trong năm dự án bị thanh tra. Do đó, công ty có vẻ đã sẵn sàng mở bán các dự án mới với tốc độ thông thường trong năm 2018. Dự báo trong 2 năm tới (2018-2019);

• Doanh thu sẽ tăng trưởng trung bình gộp 51,8%.

• Số căn bán được tăng trưởng trung bình gộp 10,3%.

• Giá trị hợp đồng bán hàng tăng trưởng trung bình gộp 18,5%.

• EPS pha loãng tăng trung bình 27,9%.

Ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 61.079đ dựa trên kết hợp phương pháp định giá RNAV và P/E, tương đương P/E pha loãng dự phóng năm 2017 là 20,8 lần. Ở mức giá hiện tại, thị giá cao hơn 22% so với giá trị hợp lý theo ước tính của chúng tôi. Lợi nhuận năm nay dự báo chỉ tăng trưởng khiêm tốn do những trì hoãn trong kế hoạch mở bán các dự án mới trong năm ngoái do gặp phải một số vấn đề pháp lý và quy định. Mặc dù vậy kế hoạch giới thiệu dự án mới dự báo sẽ trở về tốc độ thông thường trong năm nay.

Chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 sẽ tăng trưởng 17%, theo đó P/E dự phóng là 24,2 lần. KQKD năm ngoái kém khả quan hơn một phần do sự mở rộng nhanh chóng trong những năm trước đã dẫn đến tình trạng dư thừa các sản phẩm trung đến cao cấp tại TPHCM. Và một nguyên nhân khác là một số dự án của công ty bị thanh tra do những vi phạm về thủ tục. Tuy nhiên, nguồn cung tồn đọng đã được xử lý trong khi đó công ty cũng đang nỗ lực giải quyết các vấn đề về quy định. Dù vậy, vẫn thiếu một yếu tố hấp dẫn để mua vào cổ phiếu ở thời điểm này.

—————————
Nguyễn Hữu Bình – Nhà quản lý tài khoản chứng khoán
(nhận Hợp tác đầu tư – Quản lý tài khoản chứng khoán)
Điện thoại: 0983 361 688
https://www.facebook.com/cophieu86/
Website: www.cophieu86.com
Tham gia nhóm phân tích cổ phiếu chuyên sâu tại đây.