Hướng dẫn mở tài khoản Chứng khoán
Hợp tác - Dịch vụ Nguồn Hàng
Chứng khoán Phái sinh
CTCP Đầu tư Nam Long-NLG gần đây đã công bố BCTC 9 tháng đầu năm, với doanh thu thuần đạt 2.740 tỷ đồng (tăng 67% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 635 tỷ đồng (tăng 80% so với cùng kỳ).
Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 38.500đ, tương đương P/E dự phóng 2018 là 10,6 lần.Doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh nhờ số lượng căn bàn giao cho người mua tăng đồng thời ghi nhận lợi nhuận từ chuyển nhượng dự án. Với kết quả này, công ty đã lần lượt hoàn thành 71,1% và 73,0% kế hoạch doanh thu và LNST của cổ đông công ty mẹ đã điều chỉnh cho cả năm đồng thời cũng vượt 3% so với kế hoạch LNST của cổ đông công ty mẹ ban đầu được thông qua tại ĐHCĐTN. Xét riêng trong Q3, doanh thu thuần đạt 1.330 tỷ đồng (tăng 254,7% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng mạnh 901,7% so với cùng kỳ đạt 420 tỷ đồng nhờ hạch toán doanh thu từ chuyển nhượng một phần dự án Waterpoint Long An (tổng diện tích khoảng 130 ha).Tuy nhiên, NLG đã quyết định lùi thời gian mở bán dự án Akari City sang năm sau để hoàn thiện toàn bộ các thủ tục cần thiết dù hơn gấp đôi số căn dự kiến chào bán đã được đặt giữ chỗ. Trong khi đó, về dài hạn hơn, động lực tăng trưởng ở đây là việc bắt đầu triển khai dự án Waterpoint, là dự án chiếm một phần lớn quỹ đất hiện tại của công ty.
Sản phẩm căn hộ chung cư đóng góp 85,9% tổng doanh số bán hàng với tổng số lượng nhà bán trong 9 tháng đầu năm đạt 1.527 căn, tăng 3,1% với tổng giá trị hợp đồng đã ký, là 2.589 tỷ đồng (giảm 5,1% so với cùng kỳ).
Mở bán thành công 2 dự án mới – Kể từ đầu năm nay, công ty đã mở bán khoảng 1.200 căn hộ chung cư ở 2 dự án chủ chốt là Flora Mizuki (3 tòa) & Flora Novia (2 tòa). Đến hiện tại thì 100% các căn chào bán đã tìm được người mua do thị trường hiện thiếu nguồn cung mới, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp và bình dân. Vào cuối tháng 9, NLG đã mở bán 250 căn trong giai đoạn đầu của dự án Flora Novia (tổng cộng 518 căn) và ở thời điểm đó đã có gần 1.000 khách hàng đăng ký mua nhà. Vào cuối tháng 10, công ty dự kiến mở bán 3 toà đầu tiên với 950 căn chung cư trong dự án Flora Akari City và 2.506 khách hàng đã đăng ký giữ chỗ mua nhà. NLG đã quyết định mở bán thêm 3 tòa nữa với tổng cộng 1.800 căn, tuy nhiên, công ty sẽ lùi thời gian mở bán cho tới Q2 năm sau để hoàn thành tất cả các thủ tục pháp lý cần thiết.
Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm từ 46,1% xuống 43,1% – theo đó lợi nhuận gộp là 1.182 tỷ đồng (tăng 56,6% so với cùng kỳ). Tỷ suất lợi nhuận giảm do đóng góp doanh thu lớn hơn từ những mảng có tỷ suất lợi nhuận gộp thấp hơn so với bán dự án, như mảng phát triển dự án (đóng góp doanh thu 65.2% so với mức 46,1% trong cùng kỳ năm ngoái) và mảng dịch vụ (đóng góp 5,2% so với mức 1,9% trong cùng kỳ năm ngoái).
• Tỷ suất lợi nhuận gộp từ bán dự án giảm từ 53,1% xuống 46,8% cho lợi nhuận gộp 370 tỷ đồng (giảm 16,8% so với cùng kỳ).
• Tỷ suất lợi nhuận gộp từ phát triển dự án tăng từ 39,3% lên 43,3%, cho lợi nhuận gộp 773 tỷ đồng (tăng 160,9% so với cùng kỳ).
• Các mảng khác (gồm BĐS đầu tư, dịch vụ và xây dựng) đóng góp 38,7 tỷ đồng lợi nhuận gộp (tăng 181,3% so với cùng kỳ) mặc dù tỷ suất lợi nhuận gộp giảm từ 31,7% xuống 23,8%.
Thu nhập tài chính thuần tăng từ 42,7 tỷ đồng lên 66,0 tỷ đồng (tăng 54,6% so với cùng kỳ) nhờ: lãi tiền gửi tăng 182% so với cùng kỳ nhờ dư tiền mặt tăng và chi phí lãi vay giảm 16,8% so với cùng kỳ.
Chi phí bán hàng & quản lý tăng do hạch toán doanh thu từ phát triển dự án tăng – Chi phí bán hàng & quản lý tăng mạnh đạt 312,5 tỷ đồng (tăng 51,1% so với cùng kỳ), trong đó chi phí bán hàng tăng lên 165 tỷ đồng (tăng 98% so với cùng kỳ), tương đương 8,5% doanh thu (so với mức 4,3% trong 9 tháng đầu năm ngoái) do doanh thu hạch toán từ các dự án phát triển tăng. Trong khi đó, chi phí quản lý tăng 20% so với cùng kỳ lên 147 tỷ đồng, tương đương 5,4% doanh thu (giảm so với mức 7,5% trong cùng kỳ năm ngoái).
Lượng tiền mặt nhiều và tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu thấp nhờ hợp tác với đối tác Nhật Bản để phát triển dự án – Đến cuối Q3, tổng lượng tiền & tương đương tiền là 3.003 tỷ đồng (tăng 90,7% so với cùng kỳ và tăng 40,2% so với đầu năm) nhờ (1) tiền thu được từ hợp tác với đối tác Nhật Bản phát triển dự án Waterpoint và (2) phát hành 660 tỷ đồng trái phiếu thường vào Q2/2018. Tổng nợ cũng tăng 59,3% so với cùng kỳ và tăng 68,8% so với đầu năm lên 1.546 tỷ đồng; gồm 219 tỷ đồng vay ngắn hạn, 847 tỷ đồng vay dài hạn và 479 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi. Tuy nhiên tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu vẫn ở mức thấp so với các doanh nghiệp cùng ngành là 0,32 lần.
Dự kiến bàn giao hơn 11.000 căn trong 3 năm tới và đặt mục tiêu tốc độ tăng trưởng kép bình quân hàng năm LNST của cổ đông công ty mẹ là 32% do dự án Waterpoint đã được triển khai – NLG dự kiến hoàn thành và bàn giao 11.603 sản phẩm trong giai đoạn 2018-2020, trong đó 16% là sản phẩm EHome S, 57% là sản phẩm Flora, 18% là sản phẩm Valora và 9% là sản phẩm đất nền. Trong Q4, công ty sẽ bàn giao 700-750 căn EHome S Nguyên Sơn và 20-25 căn biệt thự Nguyên Sơn; nâng số căn bàn giao lên tổng cộng 1.825 căn (tăng 46% so với cùng kỳ). Trong khi đó, cho năm 2019, NLG đặt mục tiêu bàn giao 3.088 căn (tăng 66% so với cùng kỳ) từ một số dự án chủ chốt như Flora Mizuki, EHome S Nguyên Sơn, biệt thự Nguyên Sơn, Flora Novia và Waterpoint.
Về dự án Waterpoint, dự án lớn nhất của NLG tại Long An, như đã đề cập, vào Q3 công ty đã ký hợp đồng với Nishi Nippon (Nhật Bản), Tập đoàn TBS và Công ty đầu tư Tân Hiệp để đồng triển khai giai đoạn 1 dự án với diện tích 165 ha và tổng vốn đầu tư ước tính là 6.900 tỷ đồng. Trong giai đoạn này, NLG sẽ triển khai khoảng 3.035 căn gồm: 2.100 căn nhà phố & nhà liền kề cộng với 935 căn biệt thự. Công ty dự kiến triển khai dự án trong 5-7 năm và mở bán sản phẩm đầu tiên từ Q3/2019.
Cho năm 2018, chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 3.452 tỷ đồng (tăng trưởng 9,2%) và LNST đạt 825 tỷ đồng (tăng trưởng 54,3%). Hiện tại công ty dự kiến chỉ hạch toán 130 ha đất tại dự án Waterpoint trong năm nay thay vì 165 ha như kế hoạch ban đầu và sẽ hoãn việc ghi nhận chuyển nhượng dự án Akari City sang năm sau. Với giả định của chúng tôi là:
• Chúng tôi giả định NLG sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu & lợi nhuận từ một số dự án chủ chốt gồm : Fuji Residence (450 tỷ đồng), Kikyo Residence (1.367 tỷ đồng), biệt thự và nhà phố tại dự án Nguyên Sơn 11 ha (291 tỷ đồng), Dalia Garden (257 tỷ đồng), bán cổ phần tại dự án Green Hill và Waterpoint (862 tỷ đồng).
• Chúng tôi ước tính NLG sẽ bán được 2.462 căn (giảm 16,6%) với tổng giá trị hợp đồng là 4.771 tỷ đồng (giảm 1,1%).
• Chúng tôi ước tính tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ giảm còn 40,4% từ 41% trong năm 2017, theo đó lợi nhuận gộp đạt 1.394 tỷ đồng (tăng 7,7%).
• Lợi nhuận tài chính thuần đạt 156 tỷ đồng (tăng 139,1%) nhờ lãi tiền gửi tăng. Trong khi đó, chúng tôi ước tính chi phí bán hàng & quản lý tăng 4,3% lên 431 tỷ đồng.
Theo đó, EPS dự phóng năm 2018 ước tính là 3.646đ, và tại thị giá hiện tại, P/E dự phóng là 7,7 lần.
Cho năm 2019, chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 3,215 tỷ đồng (giảm 6,9%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.021 tỷ đồng (tăng trưởng 23,8%). Giả định của chúng tôi như sau:
• Chúng tôi ước tính công ty sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu 1.375 tỷ đồng từ dự án Nguyên Sơn 11ha (sản phẩm biệt thự và Ehome S) và 50% tổng doanh thu dự án Flora Novia (tương đương 562 tỷ đồng).
• Công ty cũng sẽ hạch toán 763 tỷ đồng doanh thu từ bán 50% dự án Akari City và phần còn lại 35 ha đất tại dự án Waterpoint.
• Trong khi đó doanh thu từ bán sản phẩm tại một số dự án như Mizuki Park, Akari City và Waterpoint (giai đoạn 1) sẽ không được hợp nhất trên BCTC của NLG do NLG đã thành lập liên doanh để hợp tác phát triển các dự án này. Theo đó, NLG chỉ hạch toán phần lợi nhuận từ các dự án này là 508 tỷ đồng trong mục lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết.
Theo đó, EPS pha loãng dự phóng năm 2019 ước tính là 3.989đ, và tại thị giá hiện tại, P/E dự phóng năm 2019 là 7 lần.
Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 38.500đ tương đương P/E dự phóng năm 2018 là 10,6 lần. NLG đã rất thành công trong phân khúc BĐS bình dân với nhiều sản phẩm từ căn hộ chung cư, nhà liền kề đến đất nền. Chiến lược hợp tác với các NĐT Nhật Bản và cả Keppel Land sẽ giúp NLG tiếp cận vốn tốt hơn và qua đó tăng khả năng cung cấp nhiều loại sản phẩm hơn. Và khi dự án Waterpoint được triển khai, đây sẽ trở thành động lực quan trọng cho cổ phiếu trong dài hạn.
—————————
Vũ Hồng Phương – Quản lý tài khoản chứng khoán
(Hỗ trợ tư vấn đầu tư – mở tài khoản chứng khoán)
Điện thoại: 0935.315.686
Tư vấn chuyên sâu trên Skype: cophieu86.com
https://www.facebook.com/cophieu86/
Website: www.cophieu86.com
Tham gia nhóm phân tích cổ phiếu chuyên sâu tại đây.
