Cổ phiếu DXG: Ước tính kết quả kinh doanh quý 4 tăng mạnh

DXG ước tính KQKD Q4 với LNST của cổ đông công ty mẹ tăng mạnh 37,0% so với cùng kỳ đạt khoảng 400 tỷ đồng. Cho cả năm, công ty ước tính tổng doanh thu đạt khoảng 5.000 tỷ đồng (tăng trưởng 73,0%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.150 tỷ đồng (tăng trưởng 53,0%). Như vậy, công ty đã hoàn thành 100% kế hoạch doanh thu cả năm và vượt 7,7% kế hoạch lợi nhuận.

Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu DXG là 33.500đ; tương đương P/E dự phóng là 10,8 lần.Tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận tốt trong năm 2018 nhờ doanh số bán hàng ở mảng môi giới tăng và bàn giao nhà ở ba dự án đã hoàn thành. Chúng tôi dự báo doanh thu tăng trưởng khiêm tốn 2,3% trong năm 2019 và lợi nhuận tăng trưởng 14,7% khi số lượng dự án hoàn thành cho bàn giao ít hơn và thị trường BĐS trở nên cạnh tranh hơn. Tuy nhiên mặc dù có lợi thế sở hữu danh mục dự án tốt với sản phẩm đã khẳng định được vị thế thì DXG cùng với các chủ đầu tư khác tại TPHCM, đang phải đối mặt với các vấn đề quy định và pháp lý nghiêm ngặt hơn, dẫn đến thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi mở bán cũng kéo dài hơn dự kiến. Và sự chậm trễ trong việc mở bán sản phẩm sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền của công ty. DXG cho thấy năng lực chuyển đổi kinh nghiệm về môi giới sang phát triển và tiêu thụ sản phẩm với những điều chỉnh phù hợp theo sở thích của thị trường. Một động lực hỗ trợ khác trong trung hạn là DXG có kế hoạch tách riêng mảng môi giới sau đó tiến hành IPO trong năm 2019.

Theo từng mảng, doanh thu từ môi giới và đầu tư thứ cấp ước đạt khoảng 3.000 tỷ đồng (tăng 87,0% so với cùng kỳ), đóng góp 60,0% tổng doanh thu; trong khi đó mảng phát triển đóng góp 30,0% tổng doanh thu, ước đạt hơn 1.500 tỷ đồng doanh thu (tăng 40,0% so với cùng kỳ) ghi nhận từ 3 dự án: Opal Riverside, Luxcity office-tel và Lux Garden. Và mảng xây dựng đóng góp 618 tỷ đồng doanh thu (gấp 3,7 lần doanh thu ghi nhận trong năm 2017).

Doanh số bán hàng giảm nhẹ – Trong năm 2018, DXG đã bán được tổng cộng 18.000 căn (giảm 6,0% so với năm 2017) thông qua hệ thống phân phối của mình, gồm 9.600 căn (tăng 29,9%) từ mảng môi giới, 3.300 căn (giảm 60,1%) từ mảng đầu tư thứ cấp, 2.118 căn (tăng 61,2%) từ mảng phát triển và 2.850 căn (tăng 41,3%) từ LDG.

Công ty đã bắt đầu bàn giao tổng cộng 470 căn hộ chung cư tại dự án Opal Garden từ cuối tháng 12/2018. Doanh thu và lợi nhuận từ dự án này sẽ được hạch toán trong Q1/2019. Trong khi đó, DXG tiếp tục hạch toán doanh thu từ dự án Lux Garden trong Q4/2018 sau khi bắt đầu bàn giao căn hộ chung cư cho người mua từ tháng 8. Đến cuối năm 2018, công ty đã hạch toán khoảng 98% trong tổng cộng 503 căn của dự án này.

Dự kiến mở bán 5-6 dự án nhà ở phân khúc bình dân và trung cấp ra thị trường trong năm 2019 – Công ty dự kiến mở bán một số dự án chủ chốt tại TP HCM bao gồm:

• Dự án Gem Riverside tại Quận 2 với 3.175 căn

• Dự án Lux Riverview tại Quận 7 với 754 căn

• Dự án Lux Star tại Quận 7 với 717 căn

• Dự án Opal Boulevard tại Bình Dương với 1.244 căn

• Dự án Opal Skyview tại Quận Thủ Đức với 189 căn

Và trong năm 2019, DXG dự kiến triển khai một số sản phẩm shophouse và đất nền tại các tỉnh thành khác chẳng hạn như Quảng Ninh, Cần Thơ, Phan Thiết và Vũng Tàu. Những sản phẩm BĐS thấp tầng này dự kiến sẽ đóng góp lợi nhuận trong một thời gian ngắn vì chỉ cần 6-12 tháng để triển khai xây dựng. Tuy nhiên hiện Công ty vẫn chưa công bố thông tin chi tiết về các sản phẩm này do vẫn đang trong quá trình đàm phán để mua quỹ đất.

Đến hiện tại, DXG có tổng quỹ đất là 528 ha gồm 40 ha tại TPHCM với 16 dự án, chủ yếu là tại Thủ Đức, Quận 7 và Quận 2; và 488 ha tại các tỉnh khác như Quảng Nam, Nha Trang. Công ty sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất thông qua mua thêm dự án tại các vị trí đắc địa với đất sạch, thủ tục pháp lý đã hoàn tất để phục vụ cho chiến lược phát triển trung dài hạn. Công ty hiện tập trung hơn vào mua thêm các dự án có quy mô trình bình khoảng 5-20 ha tại TPHCM thay vì các dự án nhỏ hơn như trước đây. Công ty cũng tìm kiếm quỹ đất lớn khoảng 50-100 ha tại các tỉnh như Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Cần Thơ,… để bán đất nền và sản phẩm nhà ở thấp tầng.

Cho năm 2019,chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 5.116 tỷ đồng (tăng trưởng 2,3%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.319 tỷ đồng (tăng trưởng 14,7%). Các giả định của chúng tôi gồm:

• Mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp đóng góp doanh thu 3.058 tỷ đồng (tăng trưởng 1,9%) với giả định doanh số bán hàng từ hoạt động môi giới tăng 2% và giả định doanh thu từ đầu tư thứ cấp tăng trưởng 10%.

• Doanh thu mảng BĐS tăng trưởng 11,9% đạt 1.344 tỷ đồng do Công ty chỉ hạch toán doanh thu từ dự án Opal Garden và các dự án nhà ở thấp tầng ở các tỉnh thành khác.

• Mảng xây dựng ghi nhận doanh thu 704 tỷ đồng (tăng trưởng 20%) từ các hợp đồng đã ký hiện tại.

• Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng nhẹ từ 50,8% lên 55,6% nhờ đóng góp lớn hơn từ mảng môi giới và đầu tư thứ cấp có tỷ suất lợi nhuận cao hơn mảng BĐS. Theo đó lợi nhuận gộp ước đạt 2.843 tỷ đồng (tăng trưởng 11%).

• Lợi nhuận tài chính thuần dự báo tăng 153,8% lên 208 tỷ đồng nhờ giả định Công ty hạch toán lãi từ bán dự án. Trong khi đó chi phí bán hàng & quản lý tăng 3,5% lên 981 tỷ đồng do doanh thu tăng.

• Chúng tôi ước tính lợi nhuận từ công ty liên kết là 260 tỷ đồng (giảm 29% so với năm 2018), chủ yếu là từ LDG. Theo đó, chúng tôi dự báo EPS năm 2019 là 3.545đ và P/E dự phóng là 6,3 lần.

Cuối cùng chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu ở mức 33.500đ, tương đương P/E dự phóng là 10,8. Hiện định giá có vẻ rẻ nhưng triển vọng cho năm 2019 sẽ khiêm tốn hơn với tăng trưởng lợi nhuận 14,7% do số lượng dự án dự kiến hoàn thành và bàn giao giảm và chúng tôi cũng dự báo thị trường BĐS cũng trở nên khó khăn hơn trong năm sau.

—————————

Vũ Hồng Phương – Quản lý tài khoản chứng khoán
(Hỗ trợ tư vấn đầu tư – mở tài khoản chứng khoán)
Điện thoại: 0935.315.686

Tư vấn chuyên sâu trên Skype: cophieu86.com
https://www.facebook.com/cophieu86/
Website: www.cophieu86.com
Tham gia nhóm phân tích cổ phiếu chuyên sâu tại đây.