Cập nhật cổ phiếu VRE : Bỏ lại một năm khó khăn phía sau; khuyến nghị Tăng tỷ trọng

Bỏ lại một năm khó khăn phía sau; khuyến nghị Tăng tỷ trọng

• Chúng tôi đang điều chỉnh tăng 7,9% giá mục tiêu lên 31.500đ khi chúng tôi chuyển năm cơ sở định giá sang 2021. Chúng tôi duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng đối với VRE.
• Năm 2021, chúng tôi điều chỉnh giảm 13,8% dự báo lợi nhuận thuần, chủ yếu do giảm dự báo doanh thu bán shophouse. Tuy nhiên, năm 2022, chúng tôi dự báo lợi nhuận sẽ tăng trưởng tốt là 19,8%.
• Tại giá mục tiêu theo phương pháp SOTP của chúng tôi, P/E dự phóng năm 2021 là 28,5 lần. VRE hiện đang giao dịch với P/E dự phóng một năm là 25,5 lần, thấp hơn 8,6% so với mức bình quân 3 năm.

Chúng tôi đang điều chỉnh tăng 7,9% giá mục tiêu lên 31.500đ khi chuyển năm cơ sở định giá sang 2021. 

Lĩnh vực BĐS bán lẻ của Việt Nam vẫn phục hồi bất chấp dịch COVID-19; chúng tôi nhận thấy sự phục hồi mạnh mẽ hơn về lưu lượng khách hàng đến trung tâm thương mại so với các công ty cùng ngành trong khu vực. Ngoài ra, chúng tôi tin xu hướng gia tăng của tầng lớp trung lưu sẽ tiếp tục hỗ trợ sự phục hồi mạnh mẽ của ngành vào năm 2021 và 2022.

Dù chúng tôi thận trọng hơn đối với dự báo cho năm 2021, khi chúng tôi đã điều chỉnh giảm 13,8% dự báo lợi nhuận thuần năm 2021 do giảm dự báo doanh thu bán shophouse. Chúng tôi hiện dự báo lợi nhuận thuần năm 2022 tăng trưởng 20% (giảm 8,5% so với dự báo trước đó). Lợi nhuận phục hồi sẽ được thúc đẩy bởi 3 đại trung tâm thương mại Vincom mới nằm trong 3 đại dự án Vinhomes đi vào hoạt động, 4 trung tâm thương mại khác được khai trương vào năm 2021 và khai trương thêm 8 trung tâm thương mại mới vào năm 2022.

VRE đang giao dịch với P/E dự phóng là 25,5 lần, khá hấp dẫn so với các công ty cùng ngành và thấp hơn mức bình quân 3 năm của công ty. Chúng tôi duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng với tiềm năng tăng giá 11,7%..

Hoạt động của thị trường BĐS bán lẻ vẫn khả quan

Mặc dù trải qua một số biến động do dịch COVID-19 tại Việt Nam – với các mức độ khác nhau – hoạt động BĐS bán lẻ vẫn thể hiện được sự vững vàng trong khó khăn

Chúng tôi nhận thấy tốc độ phục hồi trong số lượng lượt khách hàng đến trung tâm thương mại ở Việt Nam khả quan hơn so với các thành phố khác trong khu vực. Ngoài ra, giá thuê trên toàn thị trường, theo dữ liệu từ CBRE, cũng được giữ vững. Chúng tôi dự báo đà hồi phục tích cực sẽ được duy trì trong toàn ngành trong năm 2021 và 2022. Triển vọng tích cực này càng được củng cố khi tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng ở Việt Nam.

Các đại trung tâm thương mại thúc đẩy lợi nhuận

Là một trong ba đại trung tâm thương mại, Vincom Mega Mall Ocean Park được  khai trương vào ngày 11/12. 2 đại trung tâm thương mại khác là Vincom Mega Mall Smart City và Vincom Mega Mall Grand Park, sẽ lần lượt ra mắt vào khoảng Q2/2021 và Q4/2021. 3 đại trung tâm thương mại này hoạt động trọn vẹn cả năm sẽ là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng doanh thu cho thuê trong năm 2022, theo dự báo của chúng tôi là khoảng 21%.

Ngoài các đại trung tâm thương mại, chúng tôi thận trọng hơn về việc dự báo sự ra mắt các trung tâm thương mại khác trong năm 2021. Chúng tôi đã điều chỉnh các  giả định dựa trên tiến độ của các trung tâm thương mại khác được thể hiện chi tiết trong bảng CĐKT vào cuối Q3/2020.

Chúng tôi đang điều chỉnh giảm dự báo năm 2021 đối với số lượng trung tâm thương mại Vincom Plaza khai trương từ 10 xuống 3 và mô hình trung tâm thương mại Vincom+ từ 5 xuống 1. Tổng diện tích mặt bằng bán lẻ tăng thêm sẽ lên đến 279.000m2 (so với 387.000m2 như trong dự báo trước đó). Theo đó, chúng tôi điều chỉnh giảm 2,6% dự báo doanh thu cho thuê xuống 7,7 nghìn tỷ đồng. Tác động chúng tôi giảm nhẹ khoảng 3,0% dự báo lợi nhuận năm 2021, trong khi đó chỉ tác động nhỏ tới lợi nhuận năm 2022.

Điều chỉnh giảm dự báo phát triển shophouse

Theo Công ty, trong thời gian tới, Công ty sẽ tập trung phát triển các trung tâm thương mại quy mô lớn (Vincom Mega Mall và Vincom Center) tập trung chủ yếu tại các thành phố lớn, gồm TP.HCM và Hà Nội, trong 2 năm tới.

Do các căn shophouse thường được phát triển xung quanh các trung tâm thương mại quy mô nhỏ ở các tỉnh/thành phố cấp 2, việc tập trung vào các TTTM ở các thành phố lớn sẽ kéo theo khả năng giảm doanh thu phát triển bất động sản so với dự báo trước đây của chúng tôi. Chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo doanh thu bán shophouse trong năm 2021 từ 2,25 nghìn tỷ đồng xuống 1,2 nghìn tỷ đồng, theo đó, lợi nhuận gộp giảm từ 910 tỷ đồng xuống còn 518 tỷ đồng. Trong khi đó, năm 2022, chúng tôi điều chỉnh giảm 62,6% dự báo doanh thu bán shophouse xuống còn 785  tỷ đồng, theo đó, lợi nhuận gộp giảm 61% từ 796 tỷ đồng xuống còn 311 tỷ đồng.

Dự báo năm 2020, 2021 và 2022

Chúng tôi giữ nguyên dự báo lợi nhuận năm 2020, với doanh thu là 8,5 nghìn tỷ đồng (giảm 8,6%) và lợi nhuận thuần là 2,3 nghìn tỷ đồng (giảm 20,3%). Chúng tôi điều chỉnh giảm lần lượt là 13,8% và 11,9% dự báo lợi nhuận thuần và doanh thu thuần năm 2021, sau khi chúng tôi điều chỉnh giảm nhẹ doanh thu cho thuê và giảm đáng kể dự báo doanh thu bán shophouse.

Năm 2022, chúng tôi giảm 8,5% dự báo lợi nhuận chủ yếu do giảm dự báo doanh thu bán shophouse. Chúng tôi hiện dự báo lợi nhuận thuần tăng trưởng 19,8% lên 3,0 nghìn tỷ đồng. Tăng trưởng sẽ được thúc đẩy nhờ hoạt động trọn vẹn cả năm của 3 đại trung tâm thương mại Vincom mới trong 3 đại dự án Vinhomes, thêm 4 trung tâm thương mại mới sẽ được khai trương trong năm 2021 và 8 trung tâm thương mại mới sẽ được bổ sung vào năm 2022.

Định giá

Chúng tôi điều chỉnh tăng 7,9% giá mục tiêu lên 31.500đ khi chuyển năm cơ sở định giá sang 2021 và tập trung vào dòng thu nhập năm 2022. Chúng tôi vẫn đang áp dụng chiết khấu 20% đối với giá trị hợp lý/cổ phiếu là 39.319đ phản ánh những bất ổn liên quan đến dịch COVID-19.

Tại thị giá hiện tại, VRE đang giao dịch ở P/E dự phóng 1 năm là 25,5 lần, thấp hơn 8,6% so với mức bình quân 3 năm trong lịch sử và định giá này cũng hấp dẫn so với các công ty cùng ngành. Chúng tôi duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng với tiềm năng tăng giá 11,7%.

Theo HSC Research.

==================================================

VIỆT KHUÊ.

TƯ VẤN – ỦY THÁC – HỢP TÁC ĐẦU TƯ CHUYÊN NGHIỆP.

Liên hệ: 098 171 2523.

Facebook: https://www.facebook.com/cophieu86/

Tham gia nhóm phân tích cổ phiếu chuyên sâu tại đây.

==================================================