Phát triển bất động sản: Bước sang một giai đoạn mới tươi sáng hơn – DXG, VHM, NLG, KDH.

Bước sang một giai đoạn mới tươi sáng hơn.
▪ Sau các buổi gặp gỡ giữa đại diện chính quyền và các doanh nghiệp trong ngành từ đầu năm đến nay, chúng tôi nhận thấy nhiều dấu hiệu về sự tái khởi động của các dự án BDS tại TP HCM.
▪ Sự hồi phục của thị trường BĐS TP HCM, trở nên rõ ràng hơn sau một thời gian dài bị siết chặt pháp lý.
▪ Một số luật và quy định mới (có hiệu lực từ ngày 1/1/2021) cũng sẽ giúp nâng cao hiệu quả trong quy trình phê duyệt. Chúng tôi kỳ vọng từ năm năm 2022 trở đi, sẽ có thêm những cải cách tích cực về mặt pháp lý . 

▪ Các doanh nghiệp BĐS có quỹ đất lớn tại TP HCM sẽ hưởng lợi, gồm DXG (Mua vào; giá mục tiêu 17.200đ) và VHM (Mua vào, giá mục tiêu 97.000đ). Trong khi đó về mặt dài hạn, chúng tôi cũng ưa thích những cổ phiếu có tính an toàn như KDH (Mua vào, giá mục tiêu 30.300đ) và NLG (Mua vào, giá mục tiêu 34.800đ).

Sự hồi phục đang trở nên rõ ràng hơn…
– Sau nhiều buổi làm việc giữa các doanh nghiệp BĐS và chính quyền trong năm nay, nhiều nút thắt trong phê duyệt đang được tháo gỡ và chúng tôi nghĩ rằng quá trình phê duyệt dự án sẽ dần được ‘phá băng’.
– Một số dự án tại khu vực trung tâm bị dừng hơn 2 năm qua hiện đã có dấu hiệu tái khởi động trong khi số liệu thống kê cho thấy số lượng dự án được cấp phép trong 6 tháng đầu năm 2020 đã tăng lên so với cùng kỳ năm ngoái.
– Ngoài ra, theo chia sẻ từ các doanh nghiệp xây dựng, có thể thấy hoạt động đấu thầu dự án mới tại thị trường TP HCM cũng đã trở nên sôi động hơn.
Triển vọng tích cực từ khía cạnh pháp lý ...
– Nhiều nút thắt trong quá trình xin cấp phép dự án được kỳ vọng sẽ được gỡ bỏ trong một hoặc hai năm tới nhờ Luật Đầu tư mới và Luật Xây dựng sửa đổi được thông qua trong năm nay (có hiệu lực từ năm 2021) và Luật Đất đai sửa đổi có thể sẽ được thông qua trong năm sau (và sẽ có hiệu lực vào năm 2022 nếu được thông qua).
– Chúng tôi kỳ vọng các dự án có pháp lý đầy đủ về quyền sử dụng đất sẽ hưởng lợi đầu tiên khi bước sang năm 2021 trong khi các dự án BĐS có đất thuộc nhóm hỗn hợp có thể sẽ phải chờ Luật Đất đai sửa đổi (năm 2022) để có gỡ bỏ được các vướng mắc.
Điều chỉnh tăng dự báo đối với nguồn cung trên thị trường
– Trước nhiều dấu hiệu hồi phục trên thị trường BĐS, chúng tôi điều chỉnh tăng 25,1% dự báo tổng nguồn cung cho năm 2020 tại TP HCM lên 20.015 căn.
– Trong tương lai, chúng tôi tin rằng nguồn cung có thể tăng với tốc độ gộp bình quân năm là 30% trong giai đoạn 2021/2022.
– Tỷ lệ hấp thụ có thể sẽ ở mức cao trên 90%, phản ánh nhu cầu chưa được đáp ứng, cơ cấu dân số vàng, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng.
Lựa chọn những doanh nghiệp được hưởng lợi …
– Theo đó, chúng tôi ưa chuộng nhất là cổ phiếu DXG; là doanh nghiệp hưởng lợi từ sân bay mới tại Long Thành và hưởng lợi lớn từ sự hồi phục của thị trường BĐS TP HCM và VHM với vị thế áp đảo và quỹ đất lớn tại TP HCM.

– NLG và KDH cũng là những doanh nghiệp được hưởng lợi nhưng mức độ hưởng lợi từ câu chuyện hồi phục của thị trường BĐS tại TP HCM sẽ ít hơn (so với DXG và VHM).

Tăng trưởng mạnh từ năm 2021
Sau nhiều buổi làm việc giữa các doanh nghiệp BĐS và chính quyền, nhiều nút thắt trong quy định đang được tháo gỡ và các dấu hiệu cho thấy sự hồi phục của thị trường BĐS TP HCM đang ngày cành trở nên rõ ràng. Chúng tôi nhận thấy gần đây số lượng dự án (bị dừng trước đây vì nhiều lý do) tái khởi động ngày càng nhiều. Các doanh nghiệp xây dựng cũng đã chia sẻ quan điểm là trong 2 năm tới thị trường xây dựng sẽ sôi động hơn nhiều. Trong khi đó, nhiều nút thắt trong quá trình xin cấp phép dự án nhiều khả năng sẽ được tháo gỡ trong một hoặc hai năm tới nhờ một số quy định có hiệu lực từ năm 2021 gồm Luật Đầu tư mới và Luật Xây dựng sửa đổi.

Chúng tôi cũng kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi có thể sẽ được thông qua trong năm sau – một cột mốc quan trọng trong quá trình cải thiện khung pháp lý – và nếu được thông qua sẽ nâng cao hơn nữa hiệu quả của quy trình cấp phép các dự án BĐS. Theo đó, chúng tôi tin rằng nguồn cung có thể tăng với tốc độ gộp bình quân là 30% trong năm 2021 và 2022. Tỷ lệ hấp thụ sẽ vẫn ở mức cao. Các doanh nghiệp BĐS có quỹ đất lớn tại TP HCM sẽ hưởng lợi, gồm DXG (Mua vào, giá mục tiêu 17.200đ) và VHM (Mua vào, giá mục tiêu 97.000đ). Trong khi đó KDH (Mua vào, giá mục tiêu 30.300đ) và NLG (Mua vào, giá mục tiêu 34.800đ) vẫn là những doanh nghiệp chúng tôi ưa thích trong dài hạn với tính ổn định cao hơn.

Môi trường pháp lý tại TP HCM được nới lỏng đối với các doanh nghiệp BĐS

Sự thắt chặt các quy định pháp lý tại TP HCM đã gây khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS trong những năm gần đây. Tuy nhiêu, sau nhiều buổi làm việc giữa các doanh nghiệp BĐS và chính quyền, nhiều nút thắt trong quy định đang được tháo gỡ. Trên thực tế, các dấu hiệu cho thấy sự hồi phục của thị trường BĐS TP HCM đang ngày cành trở nên rõ ràng. Một số dự án tại khu vực trung tâm bị dừng hơn 2 năm qua đã tái khởi động trong khi số liệu thống kê của UBND TP HCM cho thấy số lượng dự án được cấp phép trong 6 tháng đầu năm 2020 đã tăng lên so với cùng kỳ năm ngoái.
Hoạt động xây dựng cũng đang cho thấy một triển vọng sáng sủa hơn. Chúng tôi đã trao đổi với các doanh nghiệp xây dựng và hầu hết cho biết hoạt động đấu thầu dự án mới tại thị trường TP HCM cũng đã sôi động hơn. Điều này cho thấy thị trường BĐS hiện đang hồi phục. Báo cáo này không nói về các công ty xây dựng nhưng cũng cần lưu ý rằng không chỉ các doanh nghiệp BĐS được hưởng lợi từ sự cải thiện triển vọng của thị trường BĐS TP HCM.

Khung pháp lý được cải thiện sẽ hỗ trợ quá trình phê duyệt dự án

Từ khía cạnh pháp lý, nhiều bước trong quá trình xin cấp phép dự án nhiều khả năng sẽ được bãi bỏ trong một hoặc hai năm tới – đây là thông tin rất tích cực cho các doanh nghiệp BĐS. Vào ngày 17/6/2020, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư và Luật Xây dựng sửa đổi, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2021. Việc ban hành các luật nói trên sẽ làm thay đổi đáng kể quy trình phê duyệt dự án BĐS. Chúng tôi kỳ vọng các dự án có pháp lý đầy đủ về quyền sử dụng đất sẽ hưởng lợi đầu tiên khi bước sang năm 2021. Chúng tôi cũng kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi sẽ được Quốc hội thảo luận trong năm sau và nếu được thông qua, sẽ có hiệu lực từ năm 2022. Việc phê duyệt ở nhiều dự án BĐS có đất thuộc nhóm hỗn hợp đã bị dừng vì nhiều lý do liên quan đến thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, với những quy định mới trong luật sửa đổi, có thể kỳ vọng nhiều vướng mắc sẽ được tháo gỡ.
Chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo về nguồn cung ra thị trường

Trước nhiều dấu hiệu hồi phục trên thị trường BĐS, chúng tôi điều chỉnh tăng 25,1% dự báo tổng nguồn cung cho năm 2020 tại TP HCM lên 20.015 căn. Trong tương lai, chúng tôi tin rằng nguồn cung có thể tăng với tốc độ gộp bình quân năm là 30% trong giai đoạn 2021/2022. Tỷ lệ hấp thụ có thể sẽ ở mức cao trên 90%, phản ánh nhu cầu chưa được đáp ứng, cơ cấu dân số tốt, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng.Theo đó, chúng tôi ưa chuộng nhất là cổ phiếu DXG; là doanh nghiệp hưởng lợi từ sân bay mới tại Long Thành và hưởng lợi lớn từ sự hồi phục của thị trường BĐS TP
HCM. NLG và KDH cũng là những doanh nghiệp được hưởng lợi nhưng mức độ hưởng lợi từ câu chuyện hồi phục của thị trường BĐS tại TP HCM sẽ ít hơn.

Lựa chọn những doanh nghiệp được hưởng lợi …
Doanh nghiệp được hưởng lợi nhiều hơn cả có lẽ là DXG (Mua vào, giá mục tiêu 17.200đ). Chúng tôi được biết hầu hết quỹ đất tại TP HCM của DXG đều đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này sẽ giúp làm đơn giản hóa đáng kể quy trình xin phê duyệt để triển khai dự án nếu so với đất vẫn cần phải đền bù giải tỏa, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất… Chúng tôi kỳ vọng dự án Gem Riverside của DXG sẽ khởi động trở lại vào cuối năm 2021 và một số dự án khác tại TP HCM cũng sẽ tái khởi động ngay sau đó. DXG hiện được coi là doanh nghiệp BĐS hưởng lợi lớn từ Sân bay mới tại TP HCM nhờ có quỹ đất ở gần, nên DXG sẽ là người hưởng lợi chính từ sự hồi phục tại TP HCM với triển vọng xán lạn. Chúng tôi đã điều chỉnh tăng 25,5% giá mục tiêu của DXG vì kỳ vọng cổ phiếu này sẽ được thị trường định giá lại với mức chiết khấu đối với RNAV sẽ giảm từ 40% xuống còn 30% trong 12 tháng tới. Trong trung hạn, vị thế là doanh nghiệp môi giới BĐS lớn nhất tại Việt Nam sẽ cho phép DXG tận dụng được sự hồi phục chung của toàn bộ thị trường, không chỉ tại TP HCM. Tuy nhiên, về dài hạn, quỹ đất hạn chế và một số lo ngại xunh quanh công tác quản trị doanh nghiệp có thể hạn chế giá cổ phiếu tăng. Triển vọng dài hạn của DXG sẽ phụ thuộc nhiều vào hành động của ban lãnh đạo trong thời gian tới. .

VHM (Mua vào, giá mục tiêu 97.000đ) có quỹ đất lớn nhất tại TP HCM, bao gồm nhiều khu đất lớn để triển khai các dự án quy mô lớn. VHM là người hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển dài hạn của thị trường, đặc biệt là khi VHM là doanh nghiệp đi tiên phong trong phát triển các dự án quy mô lớn với đầy đủ các tiện ích nội khu tại khu vực ngoại ô TP HCM. Tuy nhiên một vấn đề gắn liền với những dự án quy mô lớn như trên là quá trình đền bù để có được quỹ đất sạch rất phức tạp. Các doanh nghiệp BĐS còn phải điều chỉnh quy hoạch tổng thể dự án nhiều lần để đáp ứng các yêu cầu phát triển quy hoạch chung của chính quyền địa phương. Điều này có thể làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS vì những quá trình trên có thể phải mất nhiều năm liền để thực hiện. Theo đó, triển vọng trung hạn (2 đến 5 năm) của VHM vẫn chưa rõ ràng. Vì vậy, bất cứ tiến triển nào trong quá trình xin cấp phép hoặc triển khai các đại dự án cũng sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với cổ phiếu.

NLG (Mua vào, giá mục tiêu 34.800đ) và KDH (Mua vào, giá mục tiêu 30.300đ) được biết đến với chiến lược thận trọng trong việc tích lũy quỹ đất nên cả 2 công ty không gặp nhiều vấn đề về pháp lý trong 3 năm qua. Chúng tôi coi đây là những cổ phiếu an toàn và có thể coi là những khoản đầu tư thận trọng về dài hạn so với VHM và DXG.
Trong năm 2022, NLG sẽ chuẩn bị triển khai giai đoạn 2 và 3 của dự án nhà ở bình dân Akari City tại Bình Tân trong khi KDH cũng dự kiến bắt đầu triển khai một số dự án thấp tầng trong 3 năm tới tại Quận 2, Quận 9 và Huyện Bình Chánh. Quy trình phê duyệt dự án thông suốt hơn có thể sẽ giúp giảm bớt rủi ro đối với triển vọng tăng trưởng lợi nhuận trong trung hạn. Trong dài hạn, cả 2 công ty có chiến lược sản phẩm đúng đắn, năng lực triển khai dự án đã được công nhận và tình hình tài chính tốt (có tỷ lệ vay nợ rất thấp/có tiền mặt thuần). Theo đó cả NLG và KDH sẽ có thể hưởng lợi nhiều nhất từ sự tăng trưởng dài hạn của thị trường BĐS tại TP HCM với triển vọng nhận được sự hỗ trợ tích cực từ các yếu tố: cơ cấu dân số tốt, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng. Theo đó, chúng tôi duy trì khuyến nghị Mua vào đối với cả NLG và KDH.
… nhận định nhanh về NVL
Chúng tôi đã tạm dừng khuyến nghị đối với cổ phiếu NVL trong một thời gian. Nói chung, NVL được coi là doanh nghiệp có quỹ đất lớn tại các vị trí đắc địa tại TP HCM. Công ty còn được thị trường biết đến với đội ngũ bán hàng mạnh và năng lực triển khai dự án đã được khẳng định. Hoạt động kinh doanh của NVL đã chịu ảnh hưởng tiêu cực từ sự thắt chặt môi trường pháp lý tại TP HCM và việc nới lỏng môi trường pháp lý tại đây có thể sẽ giúp tháo gỡ những vấn đề pháp lý về đất đai còn tồn tại. 

( Để nhận báo cáo chi tiết liên hệ hotline bên dưới)

Theo HSC Research.

==================================================

LÊ HÙNG

TƯ VẤN – ỦY THÁC – HỢP TÁC ĐẦU TƯ CHUYÊN NGHIỆP.

Liên hệ: 0961 498 596.

Facebook: https://www.facebook.com/cophieu86/

Tham gia nhóm phân tích cổ phiếu chuyên sâu tại đây.

==================================================