Phân tích cổ phiếu D2D: Giá trị hợp lý của cổ phiếu D2D là 128.000/CP

D2D hiện có lượng tiền mặt lớn (trên dưới 2,000 tỉ) được gửi ngân hàng tạo ra doanh thu tài chính đều đặn. Dự báo LNST của D2D năm 2019 đạt 297 tỉ, tương đương EPS 11,293 VNĐ/CP. Cổ tức kỳ vọng ở mức 30% (3,000 VNĐ/CP), tương đương tỉ suất dự phóng khoảng 2.3%.

Hiện nay, Việt Nam đang có 325 KCN với tổng diện tích gần 95,000 ha, tỷ lệ lấp đầy bình quân các KCN đang hoạt động là 73%. Trong đó các KCN thường tập trung theo cụm ở các tỉnh thành có quy hoạch phát triển KCN, vị trí thuận lợi (gần đường lớn, cảng biển, sân bay) như: Bắc Ninh, Hải Phòng (miền Bắc); Bình Dương, Đồng Nai (miền Nam).

D2D là công ty con trực thuộc TCT cổ phần phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi – UPCOM: SNZ), là đơn vị hàng đầu về phát triển BĐS dân sinh tại địa bàn tỉnh Đồng Nai. Dự án KCN Nhân Trạch 2 mỗi năm được hạch toán khoảng 63 tỷ cho hết vòng đời cho thuê. Hiện tại doanh thu chưa thực hiện còn khoảng 621 tỷ tương đương khoảng 281 tỷ LNST.

Doanh thu D2D đến chủ yếu từ các dự án bất động sản. Backlog dự án chính của D2D bao gồm khu dân cư Lộc An (41 ha với 521 lô đất nền bán thương mại và 1 số căn nhà liền kề xây dựng sẵn), khu dân cư phường Thống Nhất giai đoạn 2 (30 ha đất sạch đã giải phóng mặt bằng xong). Ngoài ra, D2D cũng tích cực tiến hành xin thêm quỹ đất mới dưới dạng BT, trong đó D2D đóng vai trò đầu tư xây dựng hạ tầng cho tỉnh Đồng Nai để đổi lại quỹ đất mới.

D2D cũng có 1 dự án đang triển khai là KCN Châu Đức (cùng với một công ty con khác của SNZ là Sonadezi Châu Đức – HOSE: SZC), với điện tích đất cho thuê là 13.1ha. Dự án này dự kiến cho lợi nhuận khoảng 60 tỷ.

Triển vọng của D2D tới trước hết từ sự phát triển của các đô thị vệ tinh xung quanh Thành phố Hồ Chí Minh (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu): Sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc sang các nước lân cận, mà trong đó Việt Nam được đánh giá là điểm đến lý tưởng hàng đầu tạo ra nhu cầu lớn về hạ tầng BĐS khu công nghiệp tại các đô thị vệ tinh xung quanh TP.HCM, những nơi đã có sẵn hạ tầng các khu công nghiệp lớn (VSIP và Becamex tại Bình Dương, Sonadezi tại Đồng Nai).

Sự tăng trưởng về nhu cầu BĐS công nghiệp tạo ra tự tăng trưởng tất yếu trong nhu cầu về BĐS dân sinh và dịch vụ tại các địa phương này. D2D với vị thế hàng đầu về BĐS dân sinh tại Đồng Nai sẽ là doanh nghiệp được hưởng lợi trực tiếp.

Dự án sân bay Long Thành tại Đồng Nai, cùng với việc điều chỉnh phân cấp hành chính một số khu vực (thị xã Long Khánh đã được nâng cấp lên thành phố) sẽ tạo ra cú hích mới cho giá BĐS tại khu vực tỉnh Đồng Nai.

Nghị định mới của chính phủ về thủ tục triển khai các dự án BT sẽ tạo động lực lớn cho D2D, trong bối cảnh Đồng Nai đang có nhiều dự án hạ tầng đang trong quá trình chờ tìm nhà đầu tư. Các dự án BT này vừa giúp D2D nhạ thêm quỹ đất sạch mới, vừa giúp giá đất các khu vực lân cận được hưởng lợi đáng kể.

Trong ngắn hạn, chúng tôi tính toán sơ bộ dự án Lộc An (đã bán hết) có thể cho lợi nhuận ước tính xấp xỉ 1,000 tỉ sau khi trừ giá vốn, đủ để tạo ra lợi nhuận đột biến cho D2D trong khoảng 3 năm, trước khi các dự án mới như KDC Thống Nhất GĐ 2 bắt đầu ghi nhận doanh thu.

Tình hình tài chính D2D rất lành mạnh. Doanh nghiệp không có nợ tài chính dài hạn, là một tín hiệu tốt trong bối cảnh tín dụng BĐS bị siết chặt. Lượng tiền mặt lớn (trên dưới 2,000 tỉ) được gửi ngân hàng tạo ra doanh thu tài chính đều đặn. Dự báo LNST của D2D năm 2019 đạt 297 tỉ, tương đương EPS 11,293 VNĐ/CP. Cổ tức kỳ vọng ở mức 30% (3,000 VNĐ/CP), tương đương tỉ suất dự phóng khoảng 2.3%.

(nguồn: HSC)

—————————
Nguyễn Hoàng Bách – Nhà quản lý tài khoản chứng khoán
(nhận Hợp tác đầu tư – Quản lý tài khoản chứng khoán)
Điện thoại: 0966 597 938
https://www.facebook.com/cophieu86/
Website: www.cophieu86.com
Tham gia nhóm phân tích cổ phiếu chuyên sâu tại đây.