Vincom Retail trị giá 1,12 tỷ USD có thể IPO vào cuối năm nay

VIC có thể sẽ IPO 80% cổ phần tại công ty con là Vincom Retail trong nửa cuối năm nay. Giá trị của công ty con này của VIC có thể lên đến 600 triệu USD. Trên báo cáo tài chính lập theo chuẩn mực quốc tế IFRS, Vincom Retail đang có giá trị thị trường là 28 nghìn tỷ đồng (1,12 tỷ USD). Chúng tôi cho rằng giá trị thị trường phản ánh sự phát triển nhanh chóng về diện tích cho thuê trong những năm gần đây.

Vincom Retail là đơn vị vận hành chuỗi TTTM lớn nhất tại Việt Nam. Hoạt động kinh doanh chính của Vincom Retail là xây dựng và vận hành chuỗi TTTM lớn nhất tại Việt Nam. Tại thời điểm cuối tháng 6, công ty hiện đang vận hành và sắp đưa vào vận hành gần 40 TTTM gồm:

– 4 TTTM Vincom Center (tăng 33% so với cùng kỳ).

– 3 TTTM Vincom MegaMall (giữ nguyên so với cùng kỳ).

– 24 TTTM Vincom Plaza (tăng 71% so với cùng kỳ).

– 4 TTTM Vincom Plus (mô hình mới được đưa vào vận hành trong năm nay).

– 5 TTTM sắp đưa vào vận hành

VIC giữ khoảng 60% thị phần về cho thuê diện tích TTTM tại Việt Nam. Việc mở rộng nhanh chóng diện tích cho thuê giúp VIC có được thị phần lớn tại Hà Nội & TP HCM cũng như nhiều thành phố cấp 2 (tại các thành phố cấp 2 VIC hiện là đơn vị duy nhất kinh doanh và tạo ra kênh mua sắm hiện đại cho người tiêu dùng). Trước lo ngại ngày càng lớn về an toàn thực phẩm và xu hướng gia tăng như cầu mua sắm, người tiêu dùng đã chuyển sang kênh mua sắm hiện đại. Và Vincom là thương hiệu nổi trội ở lĩnh vực vận hành TTTM, ít nhất là về mạng lưới đã tạo dựng được.

Lợi nhuận từ cho thuê diện tích TTTM tăng ổn định trong 6 tháng đầu năm. Doanh thu cho thuê diện tích bán lẻ tại TTTM tăng 24% so với cùng kỳ và đạt 2 nghìn tỷ đồng. Diện tích cho thuê tăng 22% so với cùng kỳ năm ngoái lên 1,1 triệu m2. Tổng các TTTM đang hoạt động là 35 TTTM (tăng 47%) và đến cuối năm 2017 VIC dự kiến tăng độ phủ của các TTTM của mình trên toàn quốc lên 57 TTTM.

Lý do khiến số lượng TTTM tăng nhanh là do mô hình TTTM diện tích siêu nhỏ là Vincom+ ra mắt vào cuối năm ngoái. Diện tích của Vincom+ nhỏ (xấp xỉ 5.000 m2) và tập trung vào các thành phố cấp 2 và cấp 3. Để củng cố vị thế của VIC tại các thành phố nhỏ và tiến vào khu vực nông thôn, VIC đã tạo ra 4 loại hình TTTM khác nhau là:

– Vincom Center (diện tích từ 42.000 – 52.000 m2)

– Vincom MegaMall (diện tích từ 60.000 – 200.000 m2)

– Vincom Plaza (diện tích từ 10.000 – 40.000 m2)

– Vincom+ (diện tích là 5.000 m2).

Chúng tôi ước tính tỷ lệ lấp đầy của các TTTM Vincom center là trên 93% còn các TTTM Vincom plaza khoảng 85-90%; trong đó 30% là người thuê nội bộ như Vinmart, Vinpro, VinDS… Về các TTTM Vincom+, do các TTTM tại các tỉnh khó tìm người thuê, nên hiện người thuê nội bộ chiếm phần lớn diện tích thuê. Mô hình này sẽ cần thêm thời gian để hoạt động ổn định. Sự khách biệt về giá cho thuê giữa các loại hình TTTM của VIC cũng khá lớn. Trên thực tế giá cho thuê tại Vincom Center từ 50-60 USD/m2 còn Vincom Plaza là 12-25 USD/m2.

Tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ tăng dù vẫn tiếp tục mở rộng hệ thống trung tâm thương mại các tỉnh thành. Lợi nhuận gộp của mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ đạt 1 nghìn tỷ đồng (tăng 34%). So với năm ngoái, tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng này tăng từ 49,1% lên 52,7% và chúng tôi cho rằng công ty đã có những nỗ lực đáng kể để tối ưu hóa tỷ lệ lấp đầy cũng như giá cho thuê tại các tỉnh.

Quỹ đầu tư của Warburg Pincus hiện sở hữu 20% cổ phần trong Vincom Retail. Nhóm nhà đầu tư này đã mua khoảng 13% cổ phần vào năm 2013 với giá 200 triệu USD và hai năm sau đó đầu tư thêm 100 triệu USD để tăng tỷ lệ sở hữu lên mức hiện tại là 20%. Theo thỏa thuận, Warburg Pincus cũng có quyền chuyển đổi cổ phiếu ưu đãi đang sở hữu tại Vincom Retail thành cổ phiếu thường VIC với tổng số cổ phiếu phát hành mới không vượt quá 8,67% vốn điều lệ của VIC (tương đương 228,6 triệu cổ phiếu). Chúng tôi được biết nhóm nhà đầu tư này không mong muốn thực hiện quyền chuyển đổi sang cổ phiếu thường VIC và ít nhất là ở thời điểm hiện tại vẫn cam kết giữ đầu tư vào riêng Vincom Retail.

Kế hoạch thực hiện IPO của Vincom Retail nếu được công bố chính thức sẽ được đón nhận nhiệt tình khi thực tế không có nhiều lựa chọn đầu tư với các cổ phiếu đã niêm yết ngành bán lẻ. Dĩ nhiên, đây hoàn toàn chỉ là đồn đoán ở thời điểm này do thông tin vẫn chưa được xác nhận. Nếu được công bố chính thức, thương vụ IPO này sẽ được thị trường đón nhận do trên thực tế đến hiện tại chưa có bất kỳ chuỗi trung tâm thương mại hay doanh nghiệp vận hành trung tâm thương mại thực hiện niêm yết cổ phiếu (như cổ phiếu ngành bán lẻ đơn thuần). Các cổ phiếu trong ngành bán lẻ hiện tại gồm có MWG (Khả quan) và PNJ, là hai công ty vận hành các chuỗi bán lẻ hiện đại và phát triển nhanh chóng. IPO của Vincom Retail có thể sẽ lớn hơn nhiều xét về quy mô và tạo cơ hội lớn cho NĐT muốn tiếp cận thị trường bán lẻ hấp dẫn và tiềm năng tại Việt Nam.

(HCM)