Phân tích cổ phiếu KDH: Ước tính giá trị của cổ phiếu KDH là 39.000đ/CP

Phân tích cổ phiếu KDH: Ước tính giá trị của cổ phiếu KDH là 39.000đ/CP

Lượt xem:504 - Ngày:
  • Chia sẻ
  • KDH đã công bố KQKD Q1 với LNST của cổ đông công ty mẹ giảm 4% so với cùng kỳ. Lợi nhuận của các công ty BĐS thường không đều theo quý nên KQKD Q1 không nói lên nhiều triển vọng cả năm. Ước giá trị hợp lý của cổ phiếu KDH lên 39.000đ sau khi chúng tôi điều chỉnh RNAV.

    Dự báo cho năm 2018 LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 50,4%. KQKD Q1 không được khả quan nhưng đầu năm thường là thời gian thấp điểm của hạch toán lợi nhuận BĐS. KDH đã sáp nhập xong với BCI vào tháng 2 và hiện công ty đang tái cơ cấu danh mục dự án lớn của BCI, có lẽ là sẽ bán một số dự án và triển khai một số dự án khác. Kể từ khi KDH bắt đầu quá trình mua lại BCI vào năm 2015, thì các dự án của BCI đã có thời gian dài chậm triển khai.

    Phân tích cổ phiếu KDH: Ước tính giá trị của cổ phiếu KDH là 39.000đ/CP
    Dự báo cho năm 2018 LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 50,4%

    Ban lãnh đạo đang sốt sắng muốn đạt được những thành quả nhất định trong năm nay và kỳ vọng doanh số bán hàng sẽ tăng trưởng 49,4%. Hiện tỷ lệ nợ đang rất thấp trong khi công ty là một trong những doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhất. Triển vọng là tích cực nhưng hiện giá cổ phiếu đã không còn rẻ. Tuy nhiên cổ phiếu KDH đáng kể NĐT dài hạn xem xét.

    Kế hoạch kinh doanh năm 2018 đề ra tích cực cho thấy những thành quả ban đầu từ việc sát nhập với BCI – Công ty đặt kế hoạch doanh thu thuần năm 2018 đạt 3.500 tỷ đồng (tăng trưởng 14,6%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 800 tỷ đồng (tăng trưởng 59%). Những giả định đằng sau kế hoạch trên là:

    • KDH sẽ tiếp tục bán và hạch toán lợi nhuận từ 92 căn nhà phố và biệt thự từ 4 dự án là Melosa Garden, Lucasta, The Venica và Rosita.

    • Giao nhà và hạch toán doanh thu lợi nhuận từ 440 căn hộ tại dự án Jamila.

    • Tái cơ cấu tài sản của BCI, trong đó có khả năng bán dự án.

    KDH đã hoàn thành sáp nhập với BCI trong tháng 2/2018 sau khi phát hành 51.832.712 cổ phiếu mới để hoán đổi thành 37.023.366 cổ phiếu BCI, tương đương 42,69% cổ phần. Số cổ phiếu mới phát hành đã được niêm yết trên Hose vào đầu tháng 4. KDH đã bắt đầu mua cổ phiếu BCI và đã sở hữu cổ phần kiểm soát (57,31%) kể từ tháng 12/2015. Nhờ sáp nhập với BCI, KDH sẽ có quỹ đất 590 ha và khoảng 5 dự án đang ở bước đầu triển khai.

    Theo đó công ty sau khi sáp nhập có quỹ đất là 605 ha với tổng cộng khoảng 9 dự án. Hiện công ty đang tích cực tái cơ cấu danh mục dự án của BCI, theo đó có thể đem lại tiền cho công ty trong năm nay. Công ty cũng sẽ bắt đầu triển khai một dự án căn hộ thuộc quỹ đất của BCI trong năm nay.

    Dự kiến mở bán 2 dự án căn hộ trong năm 2018 – Sau khi mở bán thành công dự án căn hộ Jamila vào năm ngoái, KDH dự kiến sẽ mở bán 3.100 căn hộ thuộc 2 dự án trong nửa cuối năm 2018, gồm:

    • Sapphira (1.600 căn) tại Quận 9. Dự án căn hộ Sapphira nằm trên diện tích đất 2,7ha tại Quận 9. Dự án đã được khởi công xây dựng và dự kiến sẽ được mở bán vào Q3/2018 sau khi hoàn thành phần móng.

    • Hermosa (1.500 căn) tại Quận Bình Chánh. Dự án Hermosa nằm trên diện tích 1,8 ha thuộc dự án Phong Phú 4. Dự án ày hiện đang trong quá trình xin cấp phép, dự kiến sẽ khởi công vào Q2/2018 và mở bán vào Q4/2018.

    Công ty đặt mục tiêu bán được khoảng 1.700 căn trong năm 2018 – Công ty đặt mục tiêu bán được khoảng 1.700 căn trong năm 2018 (tăng 49,4%), gồm:

    • 72 căn còn lại tại dự án Jamila.

    • 51 căn còn lại tại dự án Rosita.

    • 1.000 căn thuộc dự án căn hộ Sapphira

    • 500 căn thuộc dự án căn hộ Hermosa.

    Cổ đông đã thông qua chính sách cổ tức và kế hoạch phát hành ESOP – Cho năm 2017, công ty sẽ chi trả cổ tức 5% bằng tiền mặt và 5% bằng cổ phiếu. Cổ đông cũng đã thông qua tỷ lệ chi trả cổ tức cho năm 2018 là 10%. KDH sẽ phát hành 6,8 triệu cổ phiếu ESOP (tương đương 1,75% số lượng cổ phiếu lưu hành) cho CBCNV với giá phát hành là 15.000đ. Cổ phiếu ESOP sẽ hạn chế chuyển nhượng trong 1 năm.

    Phân tích cổ phiếu KDH: Ước tính giá trị của cổ phiếu KDH là 39.000đ/CP
    Công ty sẽ hạch toán 681 tỷ đồng doanh thu từ các biệt thự và nhà liền kề

    KQKD Q1 không đồng nhất nhưng sẽ không ảnh hưởng đến triển vọng cả năm 2018 – KDH đã công bố KQKD Q1 với doanh thu thuần đạt 411 tỷ đồng (giảm 36% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 106 tỷ đồng (giảm 4% so với cùng kỳ). Với kết quả này, công ty hoàn thành lần lượt 11,7% và 13,3% kế hoạch doanh thu và LNST của cổ đông công ty mẹ cả năm. KQKD của các công ty trong ngành thường khá biến động theo quý do phụ thuộc vào kế hoạch hạch toán doanh thu từ các dự án.

    Trong Q1, KDH ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ số căn còn lại của một số dự án như Lucasta, Venica, Merita và Rosita. Công ty cũng ghi nhận lợi nhuận từ bán một số lô đất nền tại dự án Phong Phú 4, khoảng 180 tỷ đồng doanh thu. Thông thường, Q1 là quý thấp điểm cho hạch toán của các công ty BĐS.

    Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng lên 44,6% – từ mức 37,2% trong cùng kỳ năm ngoái nhờ hạch toán lợi nhuận từ bán đất nền trong dự án Phong Phú 4 và các sản phẩm đất nền cho tỷ suất lợi nhuận gộp cao hơn so với sản phẩm nhà liền kề và biệt thự. Dù vậy, lợi nhuận gộp Q1 vẫn giảm 23% so với cùng kỳ, là 183 tỷ đồng.

    Thu nhập tài chính thuần tăng nhờ mức chiết khấu thấp hơn cho khách hàng trả tiền sớm – KDH ghi nhận thu nhập tài chính thuần 5,3 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ 4,6 tỷ đồng) nhờ mức chiết khấu nhỏ hơn cho khách hàng thanh toán trước kỳ hạn.

    Tỷ lệ nợ/vốn chủ hữu giảm mạnh xuống 0,17 lần – Đến cuối Q1/2018, tổng nợ giảm 22% so với cùng kỳ xuống 1.119 tỷ đồng, gồm 152 tỷ đồng nợ ngắn hạn và 967 tỷ đồng nợ dài hạn. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu giảm mạnh xuống 0,17 lần từ 0,32 lần trong Q1/2017.

    Dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 tăng trưởng 50,4% – Chúng tôi hiện dự báo doanh thu thuần đạt 3.188 tỷ đồng (tăng trưởng 4,4%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 755 tỷ đồng (tăng trưởng 50,4%) với giả định sau;

    • Công ty sẽ hoàn thành xây dựng và bàn giao 2 tòa thuộc dự án chung cư Jamila Khang Điền trong Q4/2018. Theo đó, chúng tôi ước tính công ty sẽ hạch toán 50% doanh thu của dự án này, tương đương 726 tỷ đồng trong năm 2018.

    • Ngoài ra, chúng tôi giả định công ty sẽ hạch toán 681 tỷ đồng doanh thu từ các biệt thự và nhà liền kề còn lại của các dự án hiện tại như Melosa, Lucasta, The Venica và Rosita.

    • Chúng tôi cũng giả định công ty sẽ tái cơ cấu và bán một số tài sản của BCI cho ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.

    • Chúng tôi cũng giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ tăng lên 37,9% từ 33,9% trong năm 2017 do cơ cấu sản phẩm tốt hơn.

    • Chúng tôi dự báo lỗ tài chính thuần là 10,3 tỷ đồng, chi phí bán hàng và quản lý là 270 tỷ đồng (tăng 10,9% so với năm 2017) do doanh thu bán hàng thấp.

    Theo đó, chúng tôi dự báo EPS dự phóng pha loãng là 1.914đ. Ở mức giá hiện tại, P/E dự phóng năm 2018 là 18,5 lần.

    KDH sẽ mở rộng các dự án trong vài năm tới để tận dụng 605 ha quỹ đất sau sáp nhập – KDH hiện sở hữu quỹ đất khoảng 605 ha tại TPHCM, gồm;

    • 16,4 ha đất sạch sở hữu của KDH ở khu vực phía Đông TPHCM (Quận 9).

    • 590 ha đất sở hữu của BCI ở khu vực phía Tây TPHCM (quận Bình Tân và Bình Chánh), gồm một số dự án lớn như KĐT Tân Tạo (330 ha), KCN Lê Minh Xuân mở rộng (110 ha), Phong Phú 2 (133 ha), 11A (17,5 ha), trong đó khoảng 65% đất đã được đền bù.

    KDH đang tập trung vào hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đền bù cho quỹ đất của BCI. Và đến cuối năm nay, công ty hi vọng sẽ mở bán dự án chung cư đầu tiên, là Hermosa như đề cập trên đây. Dự án này nằm trong KDC Phong Phú 4. Trong giai đoạn 2017-2018, công ty đã có kế hoạch mua thêm 30-40 ha đất tại Quận 2 và Quận 9. Tuy nhiên, không có bất kỳ thông tin nào về quỹ đất mới được công bố và chúng tôi giả định công ty vẫn trong quá trình đàm phán. Quỹ đất của KDH có quy mô tương đối so với các doanh nghiệp trong ngành như NVL (615 ha), DXG (350 ha) và NLG (570 ha).

     KQKD Q1 không đồng nhất nhưng sẽ không ảnh hưởng đến triển vọng cả năm 2018 – KDH đã công bố KQKD Q1 với doanh thu thuần đạt 411 tỷ đồng (giảm 36% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 106 tỷ đồng (giảm 4% so với cùng kỳ). Với kết quả này, công ty hoàn thành lần lượt 11,7% và 13,3% kế hoạch doanh thu và LNST của cổ đông công ty mẹ cả năm. KQKD của các công ty trong ngành thường khá biến động theo quý do phụ thuộc vào kế hoạch hạch toán doanh thu từ các dự án. Trong Q1, KDH ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ số căn còn lại của một số dự án như Lucasta, Venica, Merita và Rosita. Công ty cũng ghi nhận lợi nhuận từ bán một số lô đất nền tại dự án Phong Phú 4, khoảng 180 tỷ đồng doanh thu. Thông thường, Q1 là quý thấp điểm cho hạch toán của các công ty BĐS. Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng lên 44,6% - từ mức 37,2% trong cùng kỳ năm ngoái nhờ hạch toán lợi nhuận từ bán đất nền trong dự án Phong Phú 4 và các sản phẩm đất nền cho tỷ suất lợi nhuận gộp cao hơn so với sản phẩm nhà liền kề và biệt thự. Dù vậy, lợi nhuận gộp Q1 vẫn giảm 23% so với cùng kỳ, là 183 tỷ đồng. Thu nhập tài chính thuần tăng nhờ mức chiết khấu thấp hơn cho khách hàng trả tiền sớm – KDH ghi nhận thu nhập tài chính thuần 5,3 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ 4,6 tỷ đồng) nhờ mức chiết khấu nhỏ hơn cho khách hàng thanh toán trước kỳ hạn. Tỷ lệ nợ/vốn chủ hữu giảm mạnh xuống 0,17 lần – Đến cuối Q1/2018, tổng nợ giảm 22% so với cùng kỳ xuống 1.119 tỷ đồng, gồm 152 tỷ đồng nợ ngắn hạn và 967 tỷ đồng nợ dài hạn. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu giảm mạnh xuống 0,17 lần từ 0,32 lần trong Q1/2017.
    Nhờ sáp nhập với BCI, KDH sẽ có quỹ đất 590 ha và khoảng 5 dự án đang ở bước đầu triển khai.

    KDH được biết đến với các sản phẩm đất nền và biệt thự tại Quận 9. Sau sáp nhập, chiến lược của KDH có một số thay đổi. Trao đổi với lãnh đạo công ty, chúng tôi được biết trong thời gian tới, KDH sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc trung cấp, bao gồm cả các sản phẩm thấp tầng và cao tầng. Công ty sẽ đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đền bù cho quỹ đất của BCI tại Bình Chánh và Bình Tân. Dựa trên chiến lược này, trong dài hạn chúng tôi dự báo:

    • Doanh số bán hàng sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình gộp năm 25% trong 3 năm tới (2018-2020).

    • Giá trị hợp đồng sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình gộp năm 31% trong cùng giai đoạn này.

    • Doanh thu sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình gộp năm 14,2%.

    • Và LNST của cổ đông công ty mẹ sẽ tăng trưởng với tộc độ trung bình gộp năm 20,9% trong 3 năm tới.

    Thách thức đặt ra cho KDH là tận dụng uy tín và kinh nghiệm trong triển khai phát triển biệt thự và nhà liền kề và áp dụng cho phân khúc chung cư bình dân và trung ấp. Thị trường TPHCM ngày càng có xu hướng nhận diện thương hiệu và do đó KDH sẽ phải cạnh tranh với nhiều tên tuổi trong ngành như Vinhomes; Novaland; Đất Xanh và Nam Long.

    Ước tính giá trị của cổ phiếu lên 39.000đ dựa trên RNAV sau khi đánh giá lại giá trị quỹ đất của BCI. Ở mức giá trị hợp lý mới, P/E dự phóng là 20,4 lần. KDH tăng trưởng ổn định nhờ phân khúc ngách là phân khúc nhà thấp tầng bình dân và trung cấp với thương hiệu mạnh và triển khai dự án tốt. KDH chuyên về nhà phố thương mại và biệt thự, đặc biệt là tại quận 9 và điều này đã giúp công ty tăng trưởng ổn định trong vài năm qua. Bên cạnh đó, công ty cũng đã tiếp cận quỹ đất lớn ở phía Tây và phía Nam của TPHCM thông qua sáp nhập với BCI.

    —————————
    Nguyễn Hữu Bình 
    – Nhà quản lý tài khoản chứng khoán
    (nhận Hợp tác đầu tư – Quản lý tài khoản chứng khoán)
    Điện thoại: 0983 361 688

    Tư vấn chuyên sâu trên Skype: cophieu86.com
    https://www.facebook.com/cophieu86/
    Website: www.cophieu86.com
    Tham gia nhóm phân tích cổ phiếu chuyên sâu tại đây.

    Ý kiến Bình luận
    Top