Phân tích cổ phiếu KBC: Ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 18.100đ

Kinh Bắc là nhà đầu tư khu công nghiệp hàng đầu Việt Nam và tập trung chủ yếu ở Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng, chiếm 6% tổng quỹ đất Khu công nghiệp với chi phí giải phóng mặt bằng rẻ. Quỹ đất của KBC hiện nay là khoảng 5,100 ha đất KCN và 1,100 đất KĐT.

Trong 2018, các ngành công nghiệp chế biến chế tạo thu hút hơn 9 tỷ USD với trên 1000 dự án mới, cho thấy nhu cầu thuê nhà xưởng, KCN đang tăng rất nhanh. Hiện cả nước có 325 KCN tổng diện tích 95,000 ha. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu đã đi vào hoạt động là >73%. Dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng ấn tượng, lập mức kỷ lục 19.1 tỷ USD trong năm 2018. Dự kiến đạt mức 20.4 tỷ USD năm 2019 và 24.7 tỷ USD năm 2020 (theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư).

Mô hình kinh doanh của KBC với core business là hoạt động kinh doanh BĐS KCN và phát triển thêm các khu dân cư, Khu đô thị xoay quanh các KCN để tận dụng nhu cầu nhà ở cao của lực lượng lao động làm việc tại các KCN này. Hiện KBC đang kinh doanh trên các KCN chính: Quế Võ (Bắc Ninh), Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tràng Duệ (Hải Phòng), Tân Phú Trung với tỉ lệ lấp đầy cao.

Lợi thế cạnh tranh của KBC nằm ở việc KBC có quỹ đất KCN lớn trải dài trên toàn quốc và vị trí các KCN nằm tại các khu vực tỉnh thành phát triển KCN. Ngoài ra phân khúc khách hàng của KBC là khách hàng lớn thuộc nhóm công nghệ cao. Các DN này khi đặt nhà máy tại các KCN của KBC thường kéo thêm các DN phụ trợ đi theo, giúp các KCN của KBC luôn đảm bảo tỷ lệ lấp đầy và duy trì sự ổn định trong các KCN của mình.

Nửa đầu năm 2019, KBC ghi nhận KQKD tích cực nhờ mảng cốt lõi là cho thuê đất và hạ tầng KCN tăng trưởng vững chắc với nhu cầu khá cao do nhu cầu từ các NĐT muốn chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. Giá cho thuê bình quân 6 tháng đầu năm 2019 cũng tăng đáng kể lên khoảng 86 USD (+25% yoy). Chất lượng tài sản vẫn cần được theo dõi sát sao với khoản mục hàng tồn kho lớn KCN Tràng Cát chưa rõ thời gian tiếp tục triển khai và chưa có nhiều tiến triển trong việc thu hồi các khoản vay.

Triển vọng KBC trong dài hạn có sự liên hệ chặt chẽ với câu chuyện FDI và tiềm năng của câu chuyện này là vẫn nguyên vẹn, bất chấp lo ngại về tranh chấp thương mại ngày càng gia tăng. Trên thực tế Việt Nam nói chung và KBC nói riêng đang được hưởng lợi từ việc chuyển dịch các hoạt động sản xuất ra khỏi Trung Quốc do tranh chấp thương mại.

Động lực tăng trưởng trong dài hạn của KBC đến từ mảng KCN: KCN Tràng Duệ 3 quy mô hơn 600 ha đang trong quá trình xin cấp phép. KCN Tràng Duệ nằm ở Hải Phòng, khu vực tập trung KCN và có vị trí giao thông thuận lợi tới cảng biển. Bên cạnh đó, mảng BĐS như khu cầu nhà ở, nhà cho thuê lớn từ lực lượng lao động xung quanh các KCN. Trong khi công ty vẫn còn quỹ đất lớn để phát triển BĐS nhà ở.

Trong ngắn hạn, mảng KCN với thu nhập từ cho thuê KCN cũng được dự báo sẽ tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu cao từ các nhà sản xuất đến từ nước ngoài. Mảng BĐS: Hạch toán dự án KDC Phúc Ninh (với khoảng 1,360 tỷ doanh thu chưa ghi nhận).

Công ty cũng đã mở bán KDC Tràng Duệ với quy mô diện tích thương phẩm 21ha trong quý 2. Khu đô thị Tràng Duệ là nơi đặt một trong những nhà máy lớn của LG tại Việt Nam và Hải Phòng đang vươn mình mạnh mẽ trở thành một trong những trung tâm cộng nghiệp hàng đầu phía bắc, KBC hoàn toàn có thể triển khai và bán thành công các sản phẩm tại dự án này.

Sau quá trình cơ cấu tài chính, tình hình tài chính của KBC đã trở lên lành mạnh hơn trước, tại BCTC 2018 với tỷ lệ nợ/vốn giảm xuống còn 56%. Tuy vậy, chất lượng tài sản cũng vẫn cần được lưu ý khi hàng tồn kho vẫn đang chiếm tới 50.6% tổng tài sản. Dự báo LNST 2019 là 854 tỷ, tương đương EPS là 1,817/cp.

(nguồn: HSC)

—————————
Nguyễn Hoàng Bách – Nhà quản lý tài khoản chứng khoán
(nhận Hợp tác đầu tư – Quản lý tài khoản chứng khoán)
Điện thoại: 0966 597 938
https://www.facebook.com/cophieu86/
Website: www.cophieu86.com
Tham gia nhóm phân tích cổ phiếu chuyên sâu tại đây.