Phân tích cổ phiếu KDH : Mở rộng danh mục dự án trong vài năm tới

Phân tích cổ phiếu KDH: Mở rộng danh mục dự án trong vài năm tới

Lượt xem:335 - Ngày:
  • Chia sẻ
  • KDH đã công bố KQKD 6 tháng đầu năm thấp với doanh thu thuần giảm 53% so với cùng kỳ đạt 928,6 tỷ đồng do công ty có ít sản phẩm để bàn giao và có thể hạch toán. Trong khi đó LNST của cổ đông công ty mẹ tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ lên 235,6 tỷ đồng nhờ 110,5 tỷ đồng lãi từ thoái vốn ở công ty liên kết. Kết quả đạt được hoàn thành 27% kế hoạch doanh thu và 29% kế hoạch LNST của cổ đông công ty mẹ đề ra cho cả năm. Nếu không có khoản lãi từ chính thoái vốn công ty liên kết thì LNST của cổ đông công ty mẹ giảm 30% so với cùng kỳ.

    Uớc tính giá trị hợp lý của cổ phiếu KDH là 38.200đ  tương đương P/E dự phóng năm 2018 là 19,6 lần. Dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 53% và năm 2019 tăng trưởng 2,8%. KQKD 6 tháng đầu năm kém khả quan do trong kỳ công ty không hạch toán nhiều; tuy vậy điều này không ảnh hưởng đến kế hoạch hạch toán cả năm của công ty. Số căn bàn giao trong 6 tháng đầu năm không nhiều nên KQKD không được cao.

    KDH đã bán được tổng cộng 119 căn, giảm 83% so với cùng kỳ

    Số lượng căn bàn giao trong 6 tháng đầu năm thấp đã khiến doanh thu giảm – Trong 6 tháng đầu năm, KDH chỉ bàn giao và ghi nhận doanh thu từ 58 căn tại 6 dự án đang triển khai gồm Mega Village, Lucasta, Melosa Garden, The Venica, Merita và Rosita. Trong khi đó, công ty đã bán được tổng cộng 119 căn (giảm 83% so với cùng kỳ) gồm có 72 căn tại dự án căn hộ Jamila; 43 căn tại dự án Rosita Garden, 4 căn tại dự án Lucasta. Theo đó đến cuối Q2, công ty đã bán được :  135/140 căn tại dự án Lucasta (96%),  561/567 căn tại dự án Melosa Garden (99%),  31/43 căn tại dự án The Venica (72%),  110/118 căn tại dự án Rosita (93%).

    Tỷ suất lợi nhuận gộp cải thiện nhờ công ty hạch toán doanh thu từ bán 1 số lô đất nền – Lợi nhuận gộp giảm 44,3% so với cùng kỳ xuống còn 323 tỷ đồng; tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận gộp tăng. Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng lên 34,8% từ 29,7% trong cùng kỳ năm ngoái do KDH hạch toán doanh thu và lợi nhuận từ bán 1 số lô đất nền có tỷ suất lợi nhuận cao tại dự án Phong Phú 4. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận gộp của sản phẩm tại các dự án biệt thự & nhà phố hiện hữu cũng tăng nhờ giá bán bình quân cao hơn.

    Lãi tài chính từ bán 20% cổ phần Big C An Lạc đã đóng góp vào lợi nhuận tài chính thuần – Lợi nhuận tài chính thuần đạt 118,5 tỷ đồng (so với cùng kỳ lỗ tài chính thuần là 38 tỷ đồng); nhờ:

    (1) Lãi tài chính không thường xuyên là 110,5 tỷ đồng từ bán 20% cổ phần Big C An Lạc (thuộc sở hữu của BCI).

    (2) Lãi tiền gửi tăng 154% so với cùng kỳ.

    (3) Chiến khấu thanh toán giảm 61% so với cùng kỳ

    Chi phí bán hàng & quản lý doanh nghiệp giảm do doanh thu giảm – Chi phí bán hàng & quản lý giảm 27% so với cùng kỳ xuống còn 129 tỷ đồng do chi phí bán hàng giảm 57,8% so với cùng kỳ; cùng xu hướng giảm với doanh thu. Tuy nhiên chi phí quản lý tăng 23,7% so với cùng kỳ; từ đó khiến tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu tăng lên 13,9% từ 9% cùng kỳ năm ngoái.

    Tình hình tài chính lành mạnh với lượng tiền mặt cao và tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu thấp – Đến cuối Q2, tổng tiền mặt và tương đương tiền là 1.432 tỷ đồng (tăng 75% so với cùng kỳ) trong khi tổng nợ giảm 39% so với đầu năm và giảm 22,3% so với cùng kỳ xuống còn 1.010 tỷ đồng. Trong đó: 479 tỷ đồng là vay ngắn hạn ngân hàng, 380 tỷ đồng là vay dài hạn ngân hàng,150 tỷ đồng là trái phiếu thường.

    Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của KDH là 0,16 lần; là mức thấp so với các doanh nghiệp cùng ngành.

    KDH dự kiến mở bán 1.600 căn hộ tại quận 9 trong năm nay, giảm từ mức 3.100 căn dự kiến trước đó – Trước đó, KDH đã công bố kế hoạch mở bán 3.100 căn hộ (tăng 184%) trong nửa cuối năm 2018 từ 2 dự án là Sapphira (1.600 căn) tại quận 9 và Hermosa (1.500 căn) tại huyện Bình Chánh. Tuy nhiên, do có các quy định mới nghiêm ngặt hơn liên quan đến hồ sơ thủ tục của các dự án BĐS, nên KDH cần thêm thời gian để hoàn thiện phần móng trước khi mở bán. Điều này đồng nghĩa công ty có thể sẽ giảm quy mô kế hoạch mở bán của mình. Và theo đó, công ty sẽ mở bán: Dự án căn hộ Sapphira vào Q4/2018 và dự án Hermosa vào Q1/2019.

    KDH dự kiến mở bán 1.600 căn hộ tại quận 9 trong năm nay

    Tổng số căn mở bán trong năm nay là 1.600 căn (tăng 46,7%). Chúng tôi thấy một số công ty BĐS cũng đã giảm bớt kế hoạch mở bán trong năm nay. Và có vẻ điều này là do có các quy định mới nghiêm ngặt hơn, từ đó đòi hỏi thêm thời gian để hoàn thành toàn bộ hồ sơ thủ tục dự án. Điều này có thể đúng, tuy nhiên nhu cầu kém đi do lãi suất tăng cũng là một cách lý giải khác.

    Chúng tôi dự báo doanh thu thuần cho năm 2018 đạt 3.188 tỷ đồng (tăng trưởng 4,4%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 768 tỷ đồng (tăng trưởng 53%) với giả định sau :

    • Công ty sẽ hoàn thành xây dựng và bàn giao 2 tòa thuộc dự án chung cư Jamila Khang Điền trong Q4/2018. Theo đó, chúng tôi ước tính công ty sẽ hạch toán 50% doanh thu của dự án này, tương đương 726 tỷ đồng trong năm 2018.

    • Ngoài ra,  công ty sẽ hạch toán 681 tỷ đồng doanh thu từ các biệt thự và nhà liền kề còn lại của các dự án hiện tại như Melosa, Lucasta, The Venica và Rosita.

    • Giả định công ty sẽ tái cơ cấu và bán một số tài sản của BCI để ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.

    • Ngoài ra chúng tôi cũng giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ tăng lên 35,2% từ 33,9% trong năm 2017 nhờ tỷ trọng đóng góp doanh thu từ bán đất nền tăng.

    • Chúng tôi dự báo thu nhập tài chính thuần là 111 tỷ đồng so với mức lỗ thuần 52,7 tỷ đồng trong năm 2017 nhờ lợi nhuận tài chính từ thoái vốn đầu tư. Trong khi đó, chúng tôi dự báo chi phí bán hàng & quản lý tăng 10,9% so với năm 2017 lên 270 tỷ đồng. Theo đó, chúng tôi dự báo EPS dự phóng 2018 là 1.947đ. Ở mức giá hiện tại, P/E dự phóng năm 2018 là 14,9 lần.

    Cho năm 2019, chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 3.889 tỷ đồng (tăng trưởng 22%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 789 tỷ đồng (tăng trưởng 2,8%). Dự báo của chúng tôi dựa trên những giả định sau:

    • KDH sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu từ 2 tòa còn lại của dự án chung cư Jamila Khang Điền, là 720 tỷ đồng trong năm 2019.Chúng tôi cũng giả định công ty sẽ hạch toán một phần doanh thu từ các dự án mới mở bán như Saphira, Bình Trưng và Kim Phát Phú Hữu.

    • Chúng tôi ước tính công ty sẽ tiếp tục tái cơ cấu và bán một số tài sản của BCI để ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.

    • Chúng tôi giả định tỷ suất lợi nhuận gộp giảm nhẹ xuống 33,3% do các sản phẩm cao tầng đóng góp doanh thu lớn hơn.

    • Tiếp đó, chúng tôi dự báo lỗ tài chính thuần 4,5 tỷ đồng do không còn khoản lợi nhuận tài chính từ thoái vốn nữa.

    • Chúng tôi ước tính chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng 10,5% so với năm 2018 lên 298 tỷ đồng. Theo đó, EPS dự phóng 2019 là 1.934đ và tại thị giá hiện tại, P/E dự phóng 2019 là 15 lần.

    KDH sẽ mở rộng danh mục dự án trong vài năm tới để tận dụng 605 ha quỹ đất sau sáp nhập – KDH hiện sở hữu quỹ đất khoảng 605 ha tại TPHCM, gồm :16,4 ha đất sạch sở hữu của KDH ở khu vực phía Đông TPHCM (Quận 9), 588,8 ha đất sở hữu của BCI ở khu vực phía Tây TPHCM (quận Bình Tân và Bình Chánh), một số dự án lớn như KĐT Tân Tạo (330 ha), KCN Lê Minh Xuân mở rộng (110 ha), Phong Phú 2 (127 ha), 11A (18,2 ha), trong đó khoảng 67% đất đã được đền bù.

    KDH sẽ mở rộng danh mục dự án trong vài năm tới để tận dụng 605 ha quỹ đất

    KDH đang tập trung vào hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đền bù cho quỹ đất của BCI. Và đến cuối năm nay, công ty hi vọng sẽ mở bán dự án chung cư đầu tiên, là Hermosa như đề cập trên đây. Dự án này nằm trong KDC Phong Phú 4. Trong giai đoạn 2017-2018, công ty đã có kế hoạch mua thêm 30-40 ha đất tại Quận 2 và Quận 9. Tuy nhiên, không có bất kỳ thông tin nào về quỹ đất mới được công bố và chúng tôi giả định công ty vẫn trong quá trình đàm phán. Quỹ đất của KDH có quy mô tương đối so với các doanh nghiệp trong ngành như NVL (615 ha), DXG (350 ha) và NLG (570 ha).

    KDH được biết đến với các sản phẩm đất nền và biệt thự tại Quận 9. Sau sáp nhập, chiến lược của KDH có một số thay đổi. Trao đổi với lãnh đạo công ty, chúng tôi được biết trong thời gian tới, KDH sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc trung cấp, bao gồm cả các sản phẩm thấp tầng và cao tầng. Công ty sẽ đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đền bù cho quỹ đất của BCI tại Bình Chánh và Bình Tân.

    Thách thức đặt ra cho KDH là tận dụng uy tín và kinh nghiệm trong triển khai phát triển biệt thự và nhà liền kề và áp dụng cho phân khúc chung cư bình dân và trung cấp. Thị trường TPHCM ngày càng có xu hướng nhận diện thương hiệu và do đó KDH sẽ phải cạnh tranh với nhiều tên tuổi trong ngành như Vinhomes; Novaland; Đất Xanh và Nam Long.

    KDH tăng trưởng ổn định nhờ phân khúc ngách là phân khúc nhà thấp tầng bình dân và trung cấp với thương hiệu mạnh và triển khai dự án tốt. KDH chuyên về nhà phố thương mại và biệt thự, đặc biệt là tại quận 9 và điều này đã giúp công ty tăng trưởng ổn định trong vài năm qua. Công ty cũng đã tiếp cận quỹ đất lớn ở phía Tây Nam của TPHCM sau khi sáp nhập với BCI cho phát triển trong dài hạn. Bên cạnh đó, tình hình tài chính hiện tại của KDH rất lành mạnh với nguồn tiền mặt lớn và tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu thấp. Dù vậy, triển vọng cho năm 2019 có vẻ khiêm tốn và đây là xu hướng chung cho các doanh nghiệp trong ngành khác do thiếu các dự án mới cho bàn giao. Vì vậy chúng tôi ước tính giá trị của cổ phiếu là 38.200đ , tương đương P/E dự phóng 2018 là 19,6 lần. 

    —————————

    Vũ Hồng Phương – Quản lý tài khoản chứng khoán
    (Hỗ trợ tư vấn đầu tư – mở tài khoản chứng khoán)
    Điện thoại: 0935.315.686

    Tư vấn chuyên sâu trên Skype: cophieu86.com
    https://www.facebook.com/cophieu86/
    Website: www.cophieu86.com
    Tham gia nhóm phân tích cổ phiếu chuyên sâu tại đây.

    Ý kiến Bình luận
    Top