KBC (KHẢ QUAN, giá mục tiêu: 18.700 đồng/cp): Kết quả kinh doanh 2020 yếu do quỹ đất khu công nghiệp sẵn sàng để bàn giao có hạn

(Đồ thị cổ phiếu KBC ngày 11/12/2020, nguồn: fireant)

Kết quả kinh doanh 2020 yếu do quỹ đất khu công nghiệp sẵn sàng để bàn giao có hạn

Lợi nhuận ròng 9T2020 đạt mức thấp kỷ lục

Trong 9T2020, KBC đạt 930 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 62,6% so với cùng kỳ, do doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp (KCN) giảm 76% so với cùng kỳ và không có doanh thu bán nhà xưởng trong 9T2020. Cụ thể, trong 9T2020, KBC chỉ bàn giao 19,1 ha đất KCN (-80,8% so với cùng kỳ), trong đó KCN Tân Phú Trung có 16,9 ha và KCN Quang Châu chỉ có 2,2 ha. Đối với các KCN khác của KBC, không có khoản ghi nhận doanh thu nào ở KCN Quế Võ và Tràng Duệ 1 & 2 do các dự án này gần như đã được lấp đầy. KCN Tràng Duệ 3 mới cũng chưa sẵn sàng cho thuê do còn vướng mắc về mặt thủ tục. Trong khi đó, hoạt động cho thuê nhà xưởng chiếm tỷ trọng 8,9% trong tổng doanh thu, đã đạt mức tăng trưởng mạnh +212% so với cùng kỳ trong 9T2020 với kết quả cho thuê tích cực tại tất cả các KCN đang hoạt động.

Theo đó, doanh thu tổng thể thấp hơn kỳ vọng do doanh số bán đất KCN khiến lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) giảm 94% so với cùng kỳ, chỉ đạt 30 tỷ đồng – mức thấp nhất trong vòng 7 năm qua. Chúng tôi cho rằng kết quả kém khả quan này là do ảnh hưởng của dịch Covid-19, khiến việc mở rộng sản xuất phải tạm thời trì hoãn và việc khảo sát các khu công nghiệp cũng phải hoãn lại do hạn chế đường bay quốc tế. Hầu hết các giao dịch thành công đều đã ở giai đoạn cuối trước khi dịch bệnh bùng phát, hoặc là được ký kết với khách hàng trong nước. Đồng thời, KBC vẫn đang gặp khó khăn với quá trình phê duyệt kéo dài đối với các dự án lớn khiến hoạt động bàn giao đất bị đình trệ.

Lợi nhuận năm 2020 có thể thấp hơn so với kế hoạch

Trong 9T2020, KBC chỉ lần lượt hoàn thành 29% và 12% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận ròng năm 2020, khiến việc đạt kế hoạch năm gặp trở ngại lớn. Ban đầu, KBC dự kiến bàn giao khoảng 40 ha ở KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (KCN NSHL); 30 ha ở KCN Quang Châu; ~ 30 ha ở KCN Tân Phú Trung và ~ 11 ha ở các dự án đất đô thị, đây được coi là cơ sở để công ty hoàn thành kế hoạch đề ra trong năm 2020.

Tuy nhiên, cho đến nay, chỉ có KCN NSHL được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh diện tích 300 ha (từ 432,5 ha như ban đầu), và công ty vẫn đang chờ tỉnh Bắc Ninh cấp giấy phép đầu tư điều chỉnh, dự kiến sẽ được cấp trong thời gian ngắn. Trong khi đó, KBC đã ký MOU cho thuê ~60 ha ở KCN NSHL cho một nhà sản xuất điện thoại Đài Loan và dự kiến sẽ bàn giao ít nhất 30 ha vào cuối năm nay cho khách hàng này. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng khả năng KBC hoàn thành kế hoạch năm là khá thấp. Do đó, lợi nhuận Q4/2020 có thể chỉ được bù đắp bằng việc cho thuê thêm đất ở KCN Quang Châu và KCN Tân Phú Trung, các KCN có sẵn đất để bàn giao và có giá thuê bình quân tăng trong thời gian qua.

Chúng tôi ước tính KBC sẽ tiếp tục ghi nhận doanh số bán đất ở Khu đô thị Tràng Duệ, trong khi Khu đô thị Phúc Ninh vẫn chưa chắc chắn do quy trình thủ tục với chính quyền địa phương kéo dài. Do đó, chúng tôi ước tính doanh thu năm 2020 giảm 45% so với cùng kỳ (đạt 1,8 nghìn tỷ đồng) và NPATMI năm 2020 giảm 61,3% so với cùng kỳ, thấp hơn kế hoạch cả năm 2020, với phần lớn doanh thu đến từ KCN Tân Phú Trung, KCN Quang Châu, và doanh số chuyển nhượng đất tại Khu đô thị Tràng Duệ.

Triển vọng năm 2021 và các năm tiếp theo

Nhìn sang năm 2021, chúng tôi kỳ vọng KCN NSHL sẽ là nguồn thu chính của KBC, đặc biệt khi quỹ đất cho thuê tại KCN Quang Châu và KCN Tân Phú Trung trở nên có hạn và khi các dự án mới như KCN Bình Giang (ở Hải Dương) hay KCN Tràng Duệ 3 (ở Hải Phòng) chưa được cấp giấy phép đầu tư. Do đó, chúng tôi giả định rằng KCN NSHL và Khu đô thị Phúc Ninh sẽ ghi nhận doanh số bán đất lớn từ năm 2021 khi các thủ tục pháp lý được hoàn tất trong thời gian tới đây. Do đó, chúng tôi ước tính lợi nhuận năm 2021 sẽ phục hồi mạnh mẽ, với doanh thu tăng 80,3% so với cùng kỳ đạt 3,2 nghìn tỷ đồng và NPATMI tăng gấp đôi lên 683 tỷ đồng.

Về dài hạn, chúng tôi kỳ vọng nguồn vốn FDI vào Việt Nam sẽ ổn định với sự hỗ trợ của các hiệp định thương mại tự do. Dịch Covid-19 khiến chuỗi cung ứng toàn cầu bị gián đoạn nghiêm trọng và các doanh nghiệp bắt đầu đẩy mạnh đa dạng hóa sản xuất. Một mặt, dịch Covid-19 đã thúc đẩy hoạt động dịch chuyển trong vài năm trở lại đây và Việt Nam được cho là sẽ tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng này. Trong khi năm 2020 đặt ra nhiều thách thức lớn, chúng tôi tin rằng một khi dịch bệnh lắng xuống nhu cầu đối với các khu công nghiệp Việt Nam sẽ tăng đáng kể do nhiều công ty quốc tế trước đó đã chuẩn bị chuyển dịch cơ sở sản xuất sang Việt Nam. Do đó, chúng tôi ước tính nhu cầu đất công nghiệp sẽ tăng lên trong năm 2021 và KBC sẽ là một trong những công ty được hưởng lợi lớn.

Định giá

Chúng tôi ước tính EPS năm 2021 ở mức 1.454 đồng (+107% so với cùng kỳ) do doanh thu đóng góp cao hơn từ KCN NSHL và Khu đô thị Phúc Ninh do KBC sở hữu. Tại mức giá 16.150 đồng/cp, KBC giao dịch với hệ số P/E và P/B 2021 là 11x và 0,7x, lần lượt thấp hơn so với mức bình quân của các công ty đầu tư KCN niêm yết là 14,7x và 1,6x. Chúng tôi khuyến nghị KHẢ QUAN đối với cổ phiếu KBC, với giá mục tiêu 1 năm là 18.700 đồng/cp, dựa trên hệ số P/E và P/B mục tiêu lần lượt là 14x và 0,8x và triển vọng tăng giá là 15,8%.

(Nguồn: SSI)