Cập nhật cổ phiếu KDH – vẫn là cơ hội đầu tư tốt và an toàn trong trung và dài hạn. Khuyến nghị Mua.

Đồ thị ngày KDH 05.05.2020.

Điều chỉnh giảm dự phóng 2020 do thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi Covid-19
Chúng tôi cho rằng KDH là một trong số doanh nghiệp bất động sản ít chịu ảnh hưởng từ vấn đề dịch Covid-19 trong năm nay. Các dự án đang kinh doanh như Verosa, Lovera Vista cũng như tiến độ bàn giao Safira vẫn theo kế hoạch. Công ty hoàn toàn có thể ghi nhận kết quả lợi nhuận tăng trưởng ở mức khoảng 30% trong 2020. Tuy nhiên, trước triển vọng nhiều thách thức của thị trường chung, tâm lý nhà đầu tư đang kém lạc quan đến nhóm doanh nghiệp bất động sản. Do đó, Ban điều hành KDH ít nhiều sẽ có sự cân nhắc trong ghi nhận lợi nhuận ở mức phù hợp để giảm áp lực tăng trưởng cho năm 2021.
Lợi nhuận sau thuế 2020 dự báo tăng 23% yoy vượt nhẹ so với kế hoạch. 
KDH đã công bố kế hoạch LNST 2020 trong báo cáo thường niên với tăng trưởng 20% yoy so với mức tăng trưởng 14% trong 2019. Mức tăng trưởng này khả quan hơn nhiều doanh nghiệp lớn khác trong ngành như Đất Xanh, Nam Long, Cenland…vốn có kế hoạch lợi nhuận đi ngang hoặc sẽ giảm so với cùng kỳ. Đóng góp vào doanh thu của KDH trong 2020 trọng điểm vẫn là dự án Verosa, dự án Safira với doanh thu và sản phẩm dự kiến như sau:

Tổng doanh thu 2020 ước tính đạt 2.915 tỷ, tăng 3.8% yoy. Lợi nhuận gộp là 1.797 tỷ, tăng 20% yoy do biên lợi nhuận bình quân tăng từ 54% lên 62% với sự đóng góp tỷ trọng lớn hơn từ Verosa trong năm 2020. Lợi nhuận sau thuế trừ lợi ích thiểu số là 1.113 tỷ, tăng 23% yoy và vượt nhẹ 2% so với kế hoạch. Theo đó, EPS2020 là 2.060 đồng/cp. Chi tiết các khoản mục trong kết quả kinh doanh 2020 như sau:

Lợi nhuận 2021 tiếp tục tăng trưởng so với mức cao năm 2020  
Trên cơ sở dự án đang và chuẩn bị triển khai được chia sẻ,chúng tôi cũng có những ước tính cho năm 2021. Kịch bản trung tính, với giả định việc thực hiện pháp lý vẫn mất nhiều thời gian, chúng tôi giả định KDH chỉ triển khai thêm 1 dự án nhà phố vào cuối năm 2020. Dự án này cùng với các dự án cao tầng là Lovera Vista và Safira, 1 phần nhỏ từ Verosa sẽ đóng góp doanh thu trong 2021. Kết quả, lợi nhuận 2021 dự phóng sẽ duy trì gia tăng 16% yoy cho kịch bản trung lập.
Triển khai dự án nhà phố diện tích 4,5ha liền kề dự án Verosa vào cuối năm 2020. 
Theo thông tin trong báo cáo thường niên, công ty triển khai 1 dự án nhà phố mới trong năm nay với tên thương mại là dự kiến là Amena với khoảng 122 căn nhà phố, biệt thự, có vị trí gần với dự án Verosa. Với kết quả kinh doanh từ Verosa, chúng tôi dự báo công ty tiếp tục phát triển sản phẩm nhà phố Amena ở phân khúc cao cấp tương tự Verosa khi mà nguồn cung nhà phố vẫn khan hiếm. Tuy nhiên, giá bán bình quân giả định thấp hơn khoảng 10% giá bán bình quân Verosa do triển vọng thị trường 2021 nhìn chung vẫn còn nhiều khó khăn. Doanh thu từ dự án sẽ ghi nhận toàn bộ trong 2021. Cùng với số lượng lớn bàn giao từ Lovera Vista và Safira, doanh thu 2021 ước tính đạt 5.367 tỷ, tăng 84% yoy. Chi tiết doanh thu như sau:

Lợi nhuận sau thuế tăng 16% yoy do biên lợi nhuận gộp bình quân giảm so với 2019 
Doanh thu tăng trưởng mạnh nhưng lợi nhuận sau thuế 2021 ghi nhận mức tăng thấp hơn. Biên lợi nhuận gộp bình quân thấp hơn từ dự án căn hộ là nguyên nhân chủ yếu. Ước tính, lợi nhuận gộp biên bình quân 2021 là 40% so với mức 65% năm 2020. Kết quả, lợi nhuận sau thuế đạt 1.290 tỷ, ghi nhận tăng 16% yoy. EPS 2021 là 2.371 đồng/cp.

Tình hình tài chính tốt tạo ra sự ổn định và cơ hội cho KDH trong dài hạn
Từng trải qua giai đoạn khó khăn trong 2008-2011, ban lãnh đạo KDH luôn duy trì tình hình tài chính lành mạnh trong thời gian qua. Tính đến cuối năm 2019, tài chính của KDH vẫn tiếp tục khả quan với tỷ lệ nợ vay / vốn chủ sở hữu giảm và tiền mặt dồi dào. Tại 31.12.2019, tỷ lệ nợ vay / VCSH và tổng tài sản lần lượt là 10,2% và 5,9%, giảm so với mức 14% và 9,5% cùng kỳ. Tổng dư nợ vay là 782 tỷ, giảm 187 tỷ so với cuối 2018 và 875 tỷ so với cuối 2017. Tiền mặt cuối 2019 là 1.174 tỷ, chiếm tỷ lệ 9% tổng tài sản. Điều này mang đến sự an toàn ở mức cao cho KDH trước diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản nói riêng cũng như kinh tế vĩ mô nói chung. 

Mặc dù, nợ vay liên tục giảm và tiền mặt duy trì ở mức cao, hoạt động tích lũy quỹ đất của KDH vẫn liên tục gia tăng. Giá trị tồn kho tại dự án trọng điểm là KDC Tân Tạo tính đến cuối năm là 2.428 tỷ, tăng 644 tỷ so với đầu năm. Ngoài ra, khoản tạm ứng đến bù 1.244 tỷ, tăng thêm 569 tỷ. Nguồn vốn tích lũy quỹ đất chủ yếu từ lợi nhuận giữ lại trong 2019. Do đó, triển vọng của KDH vẫn luôn được duy trì khi quỹ đất tiếp tục tăng với quy mô đa dạng, phù hợp cho các kế hoạch kinh doanh ngắn lẫn dài hạn. Từ những bước đi trên, chúng tôi cho rằng KDH là một trong ít doanh nghiệp rất chủ động trước diễn biến thị trường bất động sản trong 2-3 năm tới. Điều này ngoài tạo ra sự ổn định còn giúp KDH đẩy nhanh tăng trưởng mạnh xét trong dài hạn.

Định giá 
Chúng tôi sử dụng phương pháp NAV và so sánh (PE, PB) để xác định giá trị hợp lý trên mỗi cổ phần KDH trong năm 2020. So với kết quả xác định vào quý 3.2013, giá mục tiêu của KDH trong 2020 giảm 10% do i) chỉ số PE&PB mục tiêu điều chỉnh giảm do mức bình quân thị trường đã thay đổi so với đầu năm ii) tăng chiết khấu NAV từ 10% lên 20% để phản ánh rủi ro trong 2020 về thị trường bất động sản, khoản phải thu khách hàng và pháp lý. Kết quả, giá trị hợp lý xác định là 27.421 đồng/cp, tương ứng với mức premium 34% so với giá thị trường ngày 27.4.2020.

Khuyến nghị
Chúng tôi vẫn đánh giá tốt về cơ hội đầu tư vào KDH trong 2020. Và mặc dù, kết quả 2020 dự báo sẽ ghi nhận mức tăng khoảng 23% yoy thấp hơn so với mức dự tính trên 30% vào cuối 2019. KDH là một trong số ít doanh nghiệp ghi nhận kết quả tăng trưởng trên mức 20% trong năm 2020. Bên cạnh đó, tình hình tài chính tốt với nợ vay thấp và tiền mặt dồi dào mang đến sự ổn định, cũng như, cơ hội M&A quỹ đất tốt trong thời gian tới. Chính vì vậy, câu chuyện đầu tư ở KDH vẫn khả quan xét trong ngắn hạn hay trong trung hạn.
Và khi, thông tin tiêu cực dịch Covid19 tạo ra áp lực cho thị trường chứng khoán nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Cổ phiếu KDH có đợt suy giảm khoảng 35% so với giá cuối năm 2019. Điều này mở ra điểm mua tốt với mức lợi nhuận kỳ vọng hấp dẫn theo giá hợp lý ước tính cho năm 2020. Do đó, Chúng tôi duy trí khuyến nghị OUTPERFORM với KDH với giá mục tiêu 27.400 đồng/cp. Thời gian nắm giữ 6-12 tháng. 

Nguồn BVSC.

==================================================

LÊ HÙNG

TƯ VẤN – ỦY THÁC – HỢP TÁC ĐẦU TƯ CHUYÊN NGHIỆP.

Liên hệ: 0961 498 596.

Facebook: https://www.facebook.com/cophieu86/

Tham gia nhóm phân tích cổ phiếu chuyên sâu tại đây.

==================================================