Phân tích đánh giá cổ phiếu NLG: Ước tính giá trị hợp lý 43.600đ

Phân tích đánh giá cổ phiếu NLG: Ước tính giá trị hợp lý 43.600đ

Lượt xem:958 - Ngày:
  • Chia sẻ
  • Ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu NLG là 43.600đ dựa trên định giá RNAV, tương đương P/E dự phóng 2018 là 14,8 lần. Dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 tăng trưởng 24,1%. NLG đang muốn huy động ít nhất 1,06 nghìn tỷ đồng thông qua phát hành 19% cổ phần nhằm huy động đủ vốn để triển khai dự án Waterpoint cũng như mở rộng thêm quỹ đất. NLG hiện là doanh nghiệp đứng đầu phân khúc nhà ở bình dân với một số đối tác chiến lược như Keppel Land và các doanh nghiệp BĐS Nhật Bản.

    NLG sẽ phát hành 40 triệu cổ phiếu để tăng vốn. Triển vọng tích cực. HĐQT của NLG đã thông qua chi tiết phương án đấu giá cổ phần ra công chúng. Theo đó, NLG sẽ thực hiện phát hành 40 triệu cổ phiếu (tương đương 19% số lượng cổ phiếu lưu hành hiện tại) thông qua hình thức đấu giá với giá khởi điểm là 26.500đ/cp.

    • Số lượng cổ phần tối đa phát hành cho NĐTNN tham gia vào đợt đấu giá là 5 triệu cổ phiếu, tương đương 12,5% tổng khối lượng cổ phiếu phát hành.

    • Được biết mức độ tham gia đấu giá của NĐTNN hạn chế do công ty dành room để phục vụ cho việc chuyển đổi 500 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi phát hành cho Keppel Land (khoảng 28,25 triệu cổ phiếu, tương đương 10,16% tổng lượng cổ phiếu lưu hành sau tất cả các đợt phát hành).

    Phân tích đánh giá cổ phiếu NLG: Ước tính giá trị hợp lý 43.600đ

    Công ty sẽ sử dụng tiền thu được từ phát hành để đầu tư vào các dự án hiện tại, mở rộng quỹ đất và phát triển các tài sản thương mại. NLG dự kiến tổ chức đấu giá vào cuối tháng 7 và đầu tháng 8 năm 2018.

    NLG có bề dày kinh nghiệm cũng như năng lực phát triển dự án với thương hiệu uy tín. Trước đây, giá của cổ phiếu NLG thường thấp hơn ước tính giá trị hợp lý của chúng tôi do lo ngại về khả năng triển khai dự án Waterpoint (đóng góp phần lớn vào quỹ đất của công ty). Tuy nhiên rõ ràng hiện dự án sẽ sớm được triển khai và giúp nâng cao đáng kể RNAV cho cổ phiếu NLG trong vài năm tới.

    Công ty đã chia sẻ thông tin chi tiết trong kế hoạch triển khai dự án Waterpoint – gần đây, NLG đã công bố thêm thông tin về tiến độ triển khai dự án Waterpoint, dự án lớn nhất của công ty với diện tích 355,15 ha. NLG hiện đã ký thỏa thuận với 2 NĐT Nhật Bản nhằm triển khai 165 ha thuộc dự
    án này và dự kiến sẽ ký hợp đồng vào Q3/2018. NLG sẽ nắm 50% cổ phần và NĐT Nhật Bản nắm 50% cổ phần. Công ty có thể sẽ hạch toán lợi nhuận tài chính từ đánh giá lại giá trị quyền sử dụng đất tại dự án trong nửa cuối năm 2018.

    Công ty dự kiến triển khai dự án khu đô thị quy mô lớn với trọng tâm là sản phẩm nhà ở với cơ sở hạ tầng hỗ trợ đầy đủ nhằm tạo ra môi trường sống với nhiều không gian mở. Tổng chi phí đầu tư giai đoạn 1 dự kiến là 6.900 tỷ đồng và NLG dự kiến triển khai dự án trong 5 năm, từ 2019-2023. NLG sẽ phát triển các căn nhà phố điển hình với diện tích từ 90-102 m2 và giá bán ước tính 1,3-1,9 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, các căn biệt thự điển hình từ 150-450 m2 với giá bán khoảng 2,4-4,9 tỷ đồng/căn. Hiện công ty đã đền bù xong 100% diện tích đất và đã nhận được quyền sử dụng đất cho toàn bộ 355,15 ha. Công ty đã san nền cho 142 ha và đang làm việc với các đơn vị tư vấn
    thiết kế để chuẩn bị triển khai dự án trên thực tế.

     

    Dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 24,1%

    Dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 24,1% – Dự báo doanh thu thuần đạt 3.793 tỷ đồng (tăng trưởng 20%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 664 tỷ đồng (tăng trưởng 24,1%) dựa trên các giả định sau:

    • Giả định NLG sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu & lợi nhuận từ một số dự án chủ chốt gồm:

    – Fuji Residence (360 tỷ đồng),

    – Kikyo Residence (1.336 tỷ đồng).

    – Biệt thự và căn hộ Ehome S tại dự án Nguyên Sơn 11 ha (802 tỷ đồng).

    – Dalia Garden (245 tỷ đồng).

    – Bán cổ phần tại dự án Hoàng Nam, Green Hill và Waterpoint (964 tỷ đồng).

    • Ước tính NLG sẽ bán được 3.323 căn (tăng 55%) với tổng giá trị hợp đồng là 5.503 tỷ đồng (tăng 67%).

    • Ước tính tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ giảm còn 35,6% từ 41% trong năm 2017 do tỷ trọng đóng góp lớn hơn từ căn hộ chung cư, theo đó lợi nhuận gộp đạt 1.352 tỷ đồng (tăng 4.4%).

    • Lợi nhuận tài chính thuần đạt 82 tỷ đồng (tăng 25,6%) vì kỳ vọng công ty sẽ ghi nhận lợi nhuận đóng góp từ dự án Camellia Garden (58 tỷ đồng).

    • Chi phí bán hàng & quản lý dự báo tăng 20,9% lên 500 tỷ đồng. Theo đó, EPS pha loãng dự phóng 2018 ước tính là 2.615đ, và tại thị giá hiện tại, P/E dự phóng là 11,7 lần.

    NLG là doanh nghiệp tiên phong trong phát triển nhà ở bình dân tại Việt Nam với trọng tâm là TP HCM và vùng lân cận. Công ty có quỹ đất lớn là 526 ha tại TP HCM và các tỉnh lân cận. Quỹ đất của NLG chủ yếu nằm tại Long An được mua từ lâu với giá rất hợp lý phục vụ cho việc phát triển trong dài hạn. Tuy nhiên do dự án này cách khu trung tâm TP HCM 45 phút đi xe nên mới chỉ bắt đầu được phát triển gần đây sau một thời gian dài nằm yên. Trong khi đó, quỹ đất nội đô của NLG là 77 ha và công ty dự kiến sẽ mua thêm 8-10 ha đất mỗi năm để phục vụ cho kế hoạch phát triển trung dài hạn.

    Chiến lược của NLG là tập trung vào phân khúc nhà ở bình dân

    Chiến lược của NLG là tập trung vào phân khúc nhà ở bình dân với các dòng sản phẩm chính là:

    (1) Căn hộ Ehome với giá từ 30.000-50.000 USD/căn.

    (2) Căn hộ Flora với giá từ 50.000-75.000 USD/căn.

    (3) Nhà phố/biệt thự Valora với giá từ 75.000-200.000 USD/căn.

    NLG đã hợp tác thành công với hai NĐT Nhật Bản để phát triển các sản phẩm BĐS. Đến hiện tại, công ty đã hợp tác với 2 NĐT này trong tổng công 4 dự án, gồm Flora Anh Đào, Fuji Residence, Kikyo Residence và Hoàng Nam. Dự báo trong 3 năm tới:

    • Doanh số bán hàng được sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình gộp 26%/năm.

    • Giá trị hợp đồng sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình gộp 38%/năm.

    • Tỷ suất lợi nhuận gộp dao động từ 23-35% so với mức 41% vào cuối năm
    2017.

    • Doanh thu sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình gộp 16%/năm.

    • Và LNST của cổ đông công ty mẹ sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình gộp 20%/năm. Quan điểm đầu tư – Duy trì đánh giá Khả quan. Ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 43.600đ/cp dựa trên định giá RNAV; tương đương P/E dự phóng năm 2018 là 14,8 lần. Tuy nhiên, nếu bao gồm rủi ro pha loãng từ phát hành cổ phiếu mới (gồm chào báo ra công chúng và trái phiếu chuyển đổi), giá trị hợp lý của cổ phiếu theo ước tính sẽ điều chỉnh còn 38.900đ và ở thị giá hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch với giá thấp hơn 22% so với giá trị hợp lý.

    Ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 43.600đ/cp dựa trên định giá RNAV

    NLG đã rất thành công trong phân kthúc BĐS bình dân với nhiều sản phẩm từ căn hộ chung cư, nhà liền kề đến đất nền. Chiến lược hợp tác với các NĐT Nhật Bản và cả Keppel Land sẽ giúp NLG tiếp cận vốn tốt hơn và qua đó tăng khả năng cung cấp nhiều loại sản phẩm hơn. Và khi dự án Waterpoint được triển khai, đây sẽ trở thành động lực quan trọng cho cổ phiếu trong dài hạn.

    —————————
    Ngô Minh Hoàng 
    – Chuyên gia phân tích chứng khoán
    (nhận Hợp tác đầu tư – Quản lý tài khoản chứng khoán)
    Điện thoại: 012 6789 3333

    Tư vấn chuyên sâu trên Skype: cophieu86.com
    https://www.facebook.com/cophieu86/
    Website: www.cophieu86.com
    Tham gia nhóm phân tích cổ phiếu chuyên sâu tại đây.

    Ý kiến Bình luận
    Top